20160307-华泰证券-地产三重器系列研究之中国房价篇（二）：地产周期的两年誓约地产_1mb

行业研究报告总结

核心内容

本报告主要分析了中国房地产行业的周期性规律、货币政策对房价的影响、人口流动与城镇化的关系，以及2016年房地产市场的发展趋势。

主要观点

1. 房地产周期的演变

• 3.5年需求周期：过去10年，房地产行业经历了3个周期，每个周期大约3.5年，周期呈现逐步压缩的趋势。
• 3年价格周期：房价周期平均为3年，但呈现逐步拉长的趋势。2006年以来，房价周期分别为29个月、44个月。
• 周期高点与增速：销售景气度的高点分别为2006年2月、2009年11月、2013年2月、2015年7月，峰值增速分别为106%、100%、49%、19%，需求爆发性逐步减弱。
• 2016年周期预测：预计2016年将继续保持宽松的货币政策，房价具备上升条件。

2. 货币流向与资产价格

• 货币内循环机制：由于资本项目未完全开放，新增货币主要在三个领域流动：实物增长（GDP）、消费品价格上涨（CPI）、资产价格（以房地产为主）。
• 货币滞后效应：货币从发行到传导至房地产市场大约需要1年时间，因此M2-GDP-CPI与房价同比增长基本同步。
• 2014年后异常：在M2-GDP-CPI未变化的情况下，房价出现下跌，表明资金从房地产转向股市，形成“跷跷板效应”。

3. 城镇化驱动因素的变化

• 人口流动贡献下降：2006~2010年，流动人口拉动城镇化占比为69%，而2011~2015年降至26%。
• 未来城镇化路径：城镇化率提升将更多依赖于类似日本的市町村合并，通过行政区域调整将农村转化为城镇。
• 日本经验借鉴：日本在1947~1995年间，村的数量从8511个减少至577个，减少了93%，带来了城镇化率的提升。1970年后，农村人口进入城镇，带来了大量购买力。

4. 人口结构与购房需求

• 黄金购房年龄段变化：25~49岁人口占比在2012年后略有下降，意味着潜在购房需求减少。
• 人均面积刚性需求：相比户均套数，人均面积的需求更为刚性。二胎政策的放开将带来家庭扩张，从而推动换房需求。

5. 楼市复苏趋势

• 2015年楼市复苏：楼市复苏自2015年3月开始，持续至今已超过1年。
• 2016年复苏预期：按照3年轮回、2年宽松的逻辑，2016年将是继续宽松的一年。
• 资金流向变化：由于股市分流资金，2015年房价未明显上涨，但2016年这种效应可能减弱。

关键信息

• 货币政策影响：2016年货币政策将比2015年更为积极，M2增速目标上调1%，GDP目标下调0.5%，CPI目标保持不变，有利于资产价格上涨。
• 风险提示：CPI是否能跟随M2上升是判断房地产周期是否见底的关键。若CPI上涨过快，可能引发货币政策转向，对房地产市场构成风险。
• 历史数据支持：
  • 图1：2006年以来需求周期呈缩短趋势。
  • 图2：房价周期呈拉长趋势。
  • 图6：2014年以来楼市与股市存在跷跷板效应。
  • 图7：2015年城镇人口增量为第三高峰。
  • 图9：2006~2010年流动人口拉动城镇化占比为69%，2011~2015年降至26%。
  • 图10、图11：北京、上海新增外来人口大幅减少，甚至出现净流出。

附录：行业评级与公司信息

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）
• 评级标准：
  • 增持：行业股票指数超越沪深300指数
  • 中性：行业股票指数与沪深300指数持平
  • 减持：行业股票指数明显弱于沪深300指数

研究员与联系方式

• 谢皓宇：执业证书编号 S0570515070001，电话：010-56793955，邮箱：xiehaoyu@htsc.com
• 郝亚雯：电话：010-56793951，邮箱：haoyawen@htsc.com

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