20160326-华泰证券-地产三重器系列研究之房价比较篇（四）_6大角度看房价泡沫_16页_1mb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告围绕中国房地产市场是否存在泡沫展开深入分析，从多个维度进行国际对比，以评估房价的合理性与市场发展趋势。报告指出，尽管一线城市的房价在短期内出现快速上涨，但整体来看，中国房地产市场并未进入真正的熊市，且在家庭资产配置、城市房价排名、租金回报率、人口分布等方面存在特殊性。

主要观点

• 房价上涨是否为泡沫？
  报告认为，从GDP和M2占比角度来看，住宅价值/GDP处于稳态水平，而住宅价值/M2处于下降趋势，无法直接证明当前房价存在泡沫。

• 家庭资产配置中不动产占比高
  截至2015年，中国成年人人均财富为2.3万美元，其中非金融资产占比为52%，调整后提升至63%，高于发达国家和全球平均水平。

• 一线城市房价收入比高，但并非人口占比低所致
  中国一线城市人口占比仅为5%，但其房价收入比远超海外发达国家城市，主要原因是城市群面积大、开发强度低，导致房价与收入不匹配。

• 租金回报率低，租售比指标失效
  一线城市租金回报率普遍在2%左右，远低于国际标准，房价上涨速度远高于租金，使得房地产成为无分红的投资市场，租售比指标失去参考意义。

• 中国地产周期未出现真正熊市
  中国房地产市场经历多次小周期，但尚未出现真正意义上的房价下行，需外部刺激因素才能形成拐点。

• 房地产市场仍具潜力
  一线城市房价上涨较快，二线城市销售回暖，房地产行业可能进入新一轮周期，未来重点发展区域为京津冀、长三角和珠三角等城市群。

关键信息

1. 房地产市场现状

• 存量房产价值：截至2015年底，中国城镇存量商品住房价值为125万亿元，占GDP比重184%，占M2比重90%。
• 房价收入比：北上深房价收入比分别为23.1、23.0、22.1，远高于海外发达国家城市。
• 租金回报率：一线城市租金回报率普遍在2%左右，深圳最低为1.7%，上海为2%~2.5%。
• 人口分布：一线城市常住人口占比约5%，低于海外主要城市，但建成区人口密度高于发达国家城市。

2. 国际对比

• 全球房价TOP20：中国有5座城市入围，其中“北上深”为发展中国家唯一代表，房价与收入比远超国际水平。
• 租金回报率：中国一线城市租金回报率低于海外发达城市，反映投资属性强于居住属性。
• 非金融资产占比：中国非金融资产占比为63%，高于日本（36%）、美国（36%）和全球平均水平（52%）。

3. 市场周期与趋势

• 地产周期：过去10年经历3个周期，平均2~3年，但从未出现真正熊市。
• 房价增速：2009年11月为历史最高，住宅销售均价增速达34.7%，此后逐渐回落。
• 外部刺激因素：房价上涨主要由货币超发引起，首付贷为加速器，非决定因素。

4. 城市群发展

• 重点城市群：京津冀、长三角、珠三角为未来房地产发展的主战场。
• 开发强度：中国城市群面积大，开发强度低，未来仍有较大提升空间。

结论

尽管一线城市房价涨幅较快，但从多个指标来看，中国房地产市场并未进入泡沫状态，而是受经济发展阶段、家庭资产配置、货币供给等因素影响。未来房地产市场仍具发展潜力，重点发展区域为城市群中的中心城市和卫星城，市场复苏可能依赖外部刺激因素。