20160307-华泰证券-地产三重器系列研究之中国房价篇（二）_地产周期的两年誓约地产_11页_903kb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了中国房地产行业的周期性特征及未来发展趋势，重点探讨了货币政策、人口流动与城镇化之间的关系，并预测了2016年的行业走势。

主要观点

1. 楼市周期与货币政策的关系

• 周期缩短：过去10年，房地产行业经历了3个周期，每个周期平均3.5年，且周期长度呈逐步压缩趋势。
• 价格周期拉长：房价周期整体约为3年，但近年来呈现逐步拉长的趋势。
• 货币政策主导：房价走势与M2-GDP-CPI存在一年的滞后关系，说明货币政策对房地产价格具有显著影响。

2. 2016年楼市展望

• 货币政策更为宽松：2016年M2增速目标上调1%，GDP增速目标下调0.5%，整体货币政策基调更积极，为资产价格上涨提供条件。
• 楼市复苏周期：自2015年3月开始的楼市复苏已持续一年，预计2016年将继续宽松，但需注意与股市的“跷跷板效应”可能减弱。
• 周期可能延长：由于海外经济特别是美国潜在加息的影响，2016年楼市复苏周期可能超过2年。

3. 城镇化驱动因素变化

• 人口流动贡献下降：2011年以来，流动人口年均增速降至0.05亿人，比2006~2010年下降显著，人口流动对城镇化的贡献从69%降至26%。
• 一线城市人口流入减少：北京、上海新增外来人口大幅下降，甚至出现净流出，主要受产业结构调整影响。
• 城镇化新阶段：未来城镇化将更多依赖行政区域合并，如日本的市町村合并模式，通过征地补偿带来购买力提升。

4. 人口结构与购房需求

• 黄金购房年龄段变化：25~49岁人口占比在2012年后略有下降，表明潜在购房需求减少。
• 人均面积刚性需求：相比户均套数，人均面积更具刚性，二胎政策将推动家庭扩张，进而产生换房需求。

关键信息

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）

数据与图表

• 图1：2006年以来，房地产需求周期约3.5年，逐步缩短。
• 图2：房价周期约3年，逐步拉长。
• 图6：2014年以来，楼市与股市存在跷跷板效应。
• 图7：2015年城镇人口增量为0.22亿人，为2006年以来第三高峰。
• 图9：2006~2010年，流动人口拉动城镇化占比69%，2011~2015年降至26%。
• 图12：日本1947~1995年间，村的数量从8511个减少至577个，减少93%，城镇化率显著提升。
• 图15：人均面积比户均套数更具刚性，二胎政策推动换房需求。

表格信息

• 表格1：过去10年，M2超速增长情况显著，且M2增速与房价增长存在领先关系。

风险提示

• CPI上涨风险：若CPI未能跟随M2上升，可能意味着楼市复苏受限，基本面与2015年类似，即销量上升而开工不足。
• 货币政策转向风险：CPI过快上涨可能促使货币政策转向，对依赖货币宽松的房地产行业构成潜在威胁。

行业与公司评级体系

• 行业评级标准：
  • 增持：行业股票指数超越沪深300指数。
  • 中性：行业股票指数与沪深300指数基本持平。
  • 减持：行业股票指数明显弱于沪深300指数。
• 公司评级标准：
  • 买入：股价超越基准20%以上。
  • 增持：股价超越基准5%~20%。
  • 中性：股价波动在-5%~5%之间。
  • 减持：股价弱于基准5%~20%。
  • 卖出：股价弱于基准20%以上。

总结

本报告指出，中国房地产行业在过去的10年中经历了3个周期，呈现需求周期缩短、价格周期拉长的趋势。2016年货币政策更为宽松，资产价格有望继续上涨，但需警惕CPI上涨带来的政策转向风险。未来城镇化将更多依赖行政区域合并而非人口流动，同时二胎政策将推动家庭扩张，带来换房需求。一线城市人口流入减少，需关注结构性调整对房地产市场的影响。