20260718-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W28_本周新房成交同比-3_6月房价指数仍呈下行趋势_17页_1mb

房地产开发行业周报总结

核心内容概览

本周房地产行业整体表现承压，新房和二手房价格指数继续下行。同时，房企信用债发行规模缩减，融资环境偏紧。分析师建议在当前市场环境下，关注行业中的结构性机会及具备较强抗风险能力的龙头企业。

主要观点与关键信息

1. 房价指数走势

• 新房价格指数：2026年6月，70大中城市新建商品住宅价格指数同比-3.5%，环比-0.2%，自2021年高点下跌13.9%，已跌至2018年末水平。
• 二手房价格指数：2026年6月，70大中城市二手房价指数同比-5.6%，环比-0.3%，自2021年高点下跌22.8%，跌回至2016年初水平。
• 结构性影响：当前房价下跌包含了市场自然调整和“好房子”政策带来的结构性冲击。

2. 行情回顾

• 申万房地产指数：本周累计变动-4.8%，在31个申万一级行业中排名第15。
• 个股表现：
  • 涨幅前五：香江控股（+27.0%）、阳光股份（+7.6%）、上海临港（+6.5%）、广宇发展（+4.8%）、世荣兆业（+4.7%）。
  • 跌幅前五：大港股份（-30.8%）、合肥城建（-29.5%）、深圳华强（-27.7%）、万业企业（-24.7%）、新华联（-24.0%）。
• 重点房企表现：
  • 涨幅前五（H股）：龙湖集团（+9.3%）、绿城中国（+6.9%）、华润置地（+4.8%）、中国金茂（+4.7%）、越秀地产（+4.6%）。
  • 跌幅前五（H股）：佳兆业（-16.7%）、世茂集团（-13.0%）、融创中国（-11.7%）、正荣地产（-8.3%）、碧桂园（-6.8%）。

3. 新房成交情况

• 30城新房成交面积：126.7万平方米，环比-5.1%，同比-3.0%。
• 一线城市：43.4万平方米，环比-8.9%，同比+32.4%。
• 二线城市：62.7万平方米，环比-3.3%，同比+7.5%。
• 三线城市：20.7万平方米，环比-1.7%，同比-47.8%。
• 累计成交：今年28周新房成交面积合计4479.7万平方米，同比-18.1%；其中三线城市同比-41.4%，跌幅最大。

4. 二手房成交情况

• 15城二手房成交面积：196.5万平方米，环比-4.6%，同比+8.1%。
• 一线城市：80.9万平方米，环比-5.0%。
• 二线城市：82.4万平方米，环比-3.4%。
• 三线城市：33.1万平方米，环比-6.4%。
• 累计成交：今年28周二手房成交面积合计5817.8万平方米，同比+5.6%；其中三线城市同比+17.6%，增长最快。

5. 信用债市场

• 发行情况：本周共发行房企信用债10只，环比减少5只；发行规模118.70亿元，环比减少27.41亿元。
• 偿还情况：总偿还量202.68亿元，环比增加68.12亿元。
• 净融资额：-83.98亿元，环比减少95.53亿元。
• 债券类型：以一般公司债为主，占比51.6%。
• 债券期限：3-5年期债券占比60.4%。
• 融资成本：部分债券利率较之前发行的同类型债券有所下降。

6. 政策动态

• 中央政策：
  • 批复《扩大消费“十五五”规划》，提出优化保障性住房供给、建设“好房子”、提升物业服务质量等。
• 地方政策：
  • 湖南省郴州市推出“认贷不认房”、建立融资“白名单”、优化土地供应等政策。
  • 山东省发布《关于实施房屋品质提升工程加快推进“好房子”建设的通知》，提出优化新建住宅规划、推进完整社区建设、提升绿色建筑标准等。

7. 投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 投资方向：
  • 多元化经营企业：首选华润置地、华润万象生活，次选龙湖集团、新城控股。
  • 轻资产运营企业：首选贝壳-W，次选我爱我家；物业板块推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
  • 开发为主的开发商：优先选择融资顺畅、布局重点城市、历史包袱轻的企业，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产；A股推荐滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份。
  • 类地方城投及地产转型股：值得关注。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

总结

当前房地产行业整体处于基本面左侧，市场仍需等待进一步政策或成交量的催化。重点城市新房和二手房成交表现分化，一线城市相对稳定，三线城市表现较差。建议关注具备多元化经营、轻资产运营、优质开发能力和转型潜力的房企，优先选择华润置地等龙头企业。同时，需警惕政策、需求和房企风险等潜在因素。