2021年上半年《大湾区物流指数》（中英文版）-14页_4mb

大湾区物流指数总结

核心内容

《大湾区物流指数》由第一太平戴维斯于2020年7月首次发布，旨在为物流地产市场参与者提供市场趋势的参考指标，便于调整经营管理策略。该报告采用半年度更新机制，涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，反映各城市物流市场租金与价格的变化趋势。

主要观点

• 市场表现积极：2021年上半年，大湾区物流租赁市场持续向好，租金指数环比上升1.3%至192.0，价格指数环比上升1.9%至259.8。
• 高标仓需求增长：高标仓（Grade A warehouse）总存量小幅上升至1,169.5万平方米，平均空置率下降2.0个百分点至3.3%。
• 电商与物流推动需求：电商和第三方物流（3PL）的强势增长为市场提供了稳定的去化支撑，同时网络消费习惯的转变推动了广东省网络零售总额同比增长26.6%。
• 租金预期提升：受市场供需关系改善和宏观经济基本面增强影响，多个城市的租金预期提高，推动总租用成本上升。
• 区域差异明显：不同城市板块因本地产业特征和市场需求差异，表现出不同的市场周期状态。其中，广佛肇城市板块表现最佳，而珠中江城市板块因本地制造业有限，市场规模较小。
• 政策支持：公募REITs试点政策为物流地产投资者和业主提供了新的退出机制，进一步推动了市场活跃度和价格增长。
• 市场周期：2021年上半年，大湾区中有八个城市的物流市场进入上升初期，而惠州和珠海进入上升末期。

关键信息

大湾区物流市场概况

• 租金指数：2021年上半年，租金指数环比上升1.3%至192.0。
• 价格指数：价格指数环比上升1.9%至259.8。
• 高标仓总存量：1,169.5万平方米，占大湾区总存量的约35.6%。
• 空置率：平均空置率下降至3.3%。
• 总租用成本：八个城市总租用成本环比上升，广州总租用成本增幅最大，达2.2%。

各城市板块分析

广佛肇城市板块（G-F-Z）

• 总存量：416.8万平方米，占大湾区总存量的35.6%。
• 核心城市：广州，传统制造业带动租赁需求。
• 空置率：分别下降至8.9%、0.4%和6.6%。

珠中江城市板块（Z-Z-J）

• 总存量：47.2万平方米，市场规模较小。
• 主要租户：第三方物流和电商。
• 预期发展：政府支持和新增供应将推动市场发展。
• 空置率：江门上升至9.0%，珠海和中山保持稳定。

深莞惠城市板块（S-D-H）

• 总存量：331.9万平方米，占大湾区总存量的28.4%。
• 租户需求：深圳的高标仓存量有限，东莞和惠州承接外溢需求。
• 空置率：东莞和惠州分别下降至1.7%和2.9%，深圳保持满租。

市场周期

• 上升初期：八个内地城市进入上升初期，显示市场环境更积极。
• 上升末期：惠州和珠海因租金表现稳定进入上升末期。

未来展望

• 经济持续增长：2021年下半年，大湾区经济预计与全国同步增长，香港GDP预计增长3.5%~5.5%，广深GDP预计年均增长6%~6.5%。
• 电商持续扩张：直播电商和社区团购的发展将推动网络零售额增长。
• 需求增长预期：传统和新兴行业的租赁需求将显著增长，供不应求的格局预计持续。
• 租金与价格趋势：租金指数和价格指数预计将继续上升，受政策支持和市场基本面影响。

总结

《大湾区物流指数》提供了大湾区物流市场的重要数据和趋势分析，反映了租金和价格的变化，以及各城市板块的市场表现。整体市场表现积极，租金和价格指数持续上升，高标仓需求增长，空置率下降。未来，随着经济复苏和电商行业发展，大湾区物流市场有望继续保持增长态势，同时政策支持和市场基本面的改善将进一步推动市场发展。