2024年粤港澳大湾区物流市场-第一太平戴维斯_10页_1mb

大湾区物流市场2024年总结

根据报告，2024年大湾区物流市场在地缘政治和贸易保护主义担忧下，制造业活动疲软，但跨境电商表现出强劲增长。

1. 产业背景

• 制造业：2024年制造业PMI恢复扩张，但情绪仍低于2020年至2021年中水平。出口面临美国加征关税及政治风险挑战。
• 内需：扩大内需政策为物流市场带来支撑，但需求增长面临外部压力。

2. 物流市场概况

• 供应与需求：

  • 年度新增供应达到394万平方米，创历史新高，总存量突破2096.9万平方米，同比增长20.9%。
  • 年度净吸纳量同比下降8.3%至268.8万平方米，空置率上升5.3个百分点至9.0%。
  • 广佛肇板块供应占比超四成，是主要供应来源。

• 土地集约化： 随着工业用地容积率提高，多层仓供应占比从2020-2024年间提高3.0个百分点，达到42.4%。

3. 租赁市场表现

• 需求分布： 跨境电商依然是市场主要驱动力，占总租户组合比例从2019年的45.9%升至49.4%。
• 主要需求方： “四小龙”Temu、Shein、AliExpress、TikTok占2024年新增供应的67.3%。
• 租赁情绪： 尽管净吸纳量下降，但市场保持审慎乐观，头部企业积极扩张。

4. 租金价格走势

• 租金指数同比上升2.7%，但同比增速较2015-2019年年均跌幅4.4%显著收窄。
• 不同城市租金涨幅分化，香港以人民币计同比下降2.1%。

5. 投资市场转变

• 投资市场冷却，价格指数同比下降2.1%，买家对租约预期更为保守。
• 投资步伐放缓，普遍集中在中早期阶段。

6. 未来预测（2025-2027）

• 供应预测： 预计未来三年新增供应量达1350.3万平方米，至2025年底总存量将达2709.3万平方米，增长29.2%。
• 城市格局： 广佛肇仍将主导新增供应，佛山和广州年均新增超百万平方米。
• 政策机遇： 中国扩大内需、广东产业升级可能缓解部分压力。
• 挑战： 贸易摩擦、全球经济下行仍是主要风险。

2024年大湾区物流市场呈现“利弊交织”格局：供应持续扩大、电商主导需求，但投资降温、租金上涨放缓、空置率上升，面临外部环境不确定性带来的下行压力。