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中国高标仓物流市场报告总结（2025年上半年）

一、宏观经济环境

• 经济增长稳定：2025上半年GDP增长5.3%，居民人均可支配收入实际增长5.4%，消费支出增长5.3%，消费对GDP贡献率达52%。
• 外贸韧性：出口持续增长，对东盟、欧盟、非洲出口同比分别增长13%、6.9%、21.4%，全国货物贸易总额同比增长8.0%。
• 区域分化：长三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群GDP、社会消费品零售总额及进出口占比不同，增速呈现明显差异。
• 挑战：居民储蓄率高、消费信心不足，资本形成总额贡献率较低；制造业占GDP比重小幅下降。

二、物流市场供需情况

• 整体市场：全国50城新增供应量仍高于去年，净吸纳量低于2024年下半年水平，平均有效租金降至0.89元/㎡/日，出租率79.5%，市场承压。
• 五大城市群分布：前五城市群存量占比达79.9%，其中长三角、珠三角、京津冀、成渝占比超60%。

三、重点城市群表现

• 珠三角：新增供应稳定，但未来增速扩大，市场租赁指标稳中下滑，出租率逐步回落。
• 长三角：供应释放不均，去化压力下租金与出租率同步下滑，但部分城市表现优于整体。
• 京津冀：供需失衡严重，新增供应量大，双双承压；整体资产价格持续下滑。
• 成渝：新增供应显著减少，市场开始修复，出租率提升，租金价格压力较大。

四、核心城市市场表现

• 区域分化显著：
  • 珠三角城市：广州、深圳、佛山、东莞出租率环比变动各异，深圳、佛山租金同比小幅下降。
  • 长三角城市：上海、苏州、昆山出租率均为下行区间，但租金降幅不等。
  • 京津冀城市：北京、天津及周边城市出租率普遍较低，租金继续下滑。
  • 成渝城市：重庆、成都出租率环比小幅上升，租金下降4.9%和4.3%。

五、大宗交易情况

• 主要特点：部分成熟资产价格上涨显著（最高57%），但新生代工业与物流资产包收益率偏高。
• 收购兼并：新创建、东百、东华、德邦等行业龙头进行物流资产组合并购或出售，资金向成渝、长三角集中。

六、市场展望

• 供应压力持续：新增仓储面积投放仍有存续，去化效率有待提升，市场面临成本控制与差异化创新压力。
• 区域分化更为明显：不同城市群物流地产表现分化，投资者策略应为“区域聚焦+长短期利差选择”。
• 基础设施发展：物流地产的智能化、绿色化将成为价值增量，响应国家"双碳"战略。