2021年上半年《大湾区物流指数》_7页_2mb

大湾区物流指数总结

核心内容

《大湾区物流指数》由第一太平戴维斯于2020年7月首次发布，旨在为粤港澳大湾区物流地产市场参与者提供参考性指标，帮助其掌握市场变化趋势并调整经营管理策略。该指数将定期进行半年度更新。

主要观点

• 市场表现积极：2021年上半年，大湾区物流租赁市场持续向好，租金指数环比上升1.3%至192.0，价格指数环比上升1.9%至259.8。
• 高标仓需求增长：高标仓（净层高9米及以上、首层承重每平方米3吨及以上）租赁需求保持增长，总存量小幅上升至1,169.5万平方米，平均空置率下降至3.3%。
• 区域发展不均：不同城市板块在物流市场发展上存在差异，广佛肇城市板块因制造业基础和交通优势，成为主要需求增长点；珠中江城市板块因经济结构限制，市场规模较小；深莞惠城市板块因深圳外溢需求和东莞制造业升级，租赁市场活跃。
• 租金与成本上升：2021年上半年，大湾区有八个城市总租用成本环比上升，其中深圳、广州涨幅较大，香港仍为总租用成本最高城市。
• 政策支持：公募REITs试点政策为物流地产投资者提供了新的退出机制，推动了大湾区物流资产价格的上涨。
• 市场周期变化：本期有八个内地城市进入上升初期市场周期，惠州和珠海因租金表现平稳进入上升末期。

关键信息

大湾区物流指数构成

• 租金指数：反映各城市租金变化趋势，用于衡量市场活跃度。
• 价格指数：反映各城市物流资产价格变化趋势，体现市场资产表现。

数据取样范围

• 研究范围：涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区。
• 指数起点：香港、深圳、广州始于2010年，其余城市始于2015年及以后。

高标仓定义

• 高标准仓库：以钢结构为主，净层高9米及以上，首层承重每平方米3吨及以上，防火等级至少为丙二类。

总租用成本

• 定义：包括净有效租金、物业管理费及相关税费。
• 趋势：2021年上半年，八个城市总租用成本上升，其中深圳、广州涨幅显著。

各城市板块表现

• 广佛肇城市板块：
  • 总存量达416.8万平方米，占大湾区总存量的35.6%。
  • 广州为核心城市，空置率下降至8.9%，佛山和肇庆空置率分别下降至6.6%和0.4%。
• 珠中江城市板块：
  • 总存量仅为47.2万平方米，市场租赁需求主要来自第三方物流和电商企业。
  • 江门空置率上升至9.0%，珠海和中山保持稳定，分别为5.0%和满租。
• 深莞惠城市板块：
  • 总存量达331.9万平方米，占大湾区总存量的28.4%。
  • 深圳高标仓均满租，东莞和惠州空置率分别下降至1.7%和2.9%。

市场周期分析

• 上升初期：八个城市进入上升初期，反映市场环境改善及租金增长潜力。
• 上升末期：惠州和珠海因租金表现平稳，进入上升末期。

未来展望

• 经济预期：2021年下半年，中国经济及大湾区经济预计稳步增长，物流市场需求持续上升。
• 行业趋势：直播电商、社区团购等新兴行业推动网络零售额增长，进一步刺激物流市场。
• 供需关系：短期新增供应有限，市场供不应求格局将持续，租金指数有望继续上升。
• 政策影响：公募REITs政策为物流地产投资者和业主提供了退出机制，物流资产价格预计保持上升趋势。

市场参与者与联系方式

• 谢靖宇 Carlby Xie：第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人、董事，联系方式：TEL: +8620 3665 4874，E-mail: carlby.xie@savil
• 林木雄 Woody Lam：第一太平戴维斯华南区董事长，联系方式：TEL: +86 755 8436 7000，E-mail: woody.lam@savills.com.cn
• 全球总部：Savills - London，联系方式：Tel: 4402074998644，E-mail: mridley@savills.com
• 中国区总部：Savills - China，联系方式：Siu Wing Chu 朱兆荣，Tel:862163916688，E-mail: siuwing.chu@savills.com.cn
• 其他城市联络信息：
  • 广州：Alvin Lau 刘蔚海，TEL: 86 20 3665 4800，E-mail: alvin.lau@savills.com.cn
  • 深圳：Woody Lam 林木雄，TEL: 86 755 8436 7000，E-mail: woody.lam@savills.com.cn
  • 成都：Eric Wo 胡裕华，TEL: 86 28 6737 3737，E-mail: eric.wo@savills.com.cn
  • 南京：Jeremy Sun 孙维，TEL: 86 25 5772 0903，E-mail: jeremy.sun@savills.com.cn
  • 杭州：Anson Chan 陈昆葳，TEL: 86 571 8102 0222，E-mail: anson.chan@savills.com.cn
  • 武汉：Thomas Ng 伍嘉乐，TEL: 86 27 5930 5566，E-mail: thomas.ng@savills.com.cn
  • 长沙：Rebecca Hu 胡博飞，TEL: 86 731 8987 0177，E-mail: rebecca.hu@savills.com.cn
  • 天津：Andy Chee 岐晓弟，TEL: 86 22 5830 8877，E-mail: andy.chee@savills.com.cn
  • 大连：Lily Wei 魏丽萍，TEL: 86 411 3966 8988，E-mail: lily.wei@savills.com.cn
  • 沈阳：Johnny Jiang 姜华，TEL: 86 24 8398 5066，E-mail: johnny.jiang@savills.com.cn
  • 厦门：Alvin Lau 刘蔚海，TEL: 86 20 3665 4800，E-mail: alvin.lau@savills.com.cn
  • 珠海：Steven Liu 刘晓南，TEL: 86 756 862 2600，E-mail: stevenxn.liu@savills.com.cn
  • 海口：Cindy Wu 吴欣欣，TEL: 86 898 3638 4200，E-mail: cindy.wu @ savills.com.cn
  • 福州：Alvin Lau 刘蔚海，TEL: 86 20 3665 4800，E-mail: alvin.lau@savills.com.cn
  • 重庆：Andy Lau 刘奕兴，TEL: 86 23 8900 3000，E-mail: andy.lau@savills.com.cn
  • 西安：Dave Law 罗元均，TEL: 86 29 8187 2288，E-mail: dave.law@savills.com.cn