2021-09-10-第一太平戴维斯-2021年上半年_大湾区物流指数_（中英文版）_14页_4mb

报告摘要

大湾区物流指数总结

核心内容概述

《大湾区物流指数》由第一太平戴维斯于2020年7月首次发布，旨在为大湾区物流地产市场参与者提供租金与价格变化趋势的参考。该报告采用半年度更新机制，涵盖大湾区内地九个城市及香港特别行政区，为各城市设定不同的指数起点，以反映其市场发展阶段。

主要观点

市场表现积极：2021年上半年，大湾区物流市场表现强劲，租金指数环比上升1.3%至192.0，价格指数环比上升1.9%至259.8。
投资兴趣强劲：投资者对大湾区物流地产，尤其是高标仓，兴趣持续高涨，主要受到电商、第三方物流等行业的增长推动。
高标仓需求增长：高标仓总存量小幅上升至1,169.5万平方米，平均空置率下降至3.3%，显示市场去化良好。
城市板块差异明显：
- 广佛肇城市板块：占据高标仓总存量的35.6%，广州和佛山仍是核心城市，带动周边城市如肇庆的外溢需求。
- 珠中江城市板块：市场规模较小，主要由电商和第三方物流推动，未来有望因政府支持和新项目开发而加速发展。
- 深莞惠城市板块：高标仓存量为331.9万平方米，占区域总量的28.4%，深圳因土地供应稀缺，东莞和惠州承接其外溢需求。
租金与价格走势：
- 租金：八个城市租金总成本环比上升，其中广州增幅最大，达2.2%；深圳、东莞、佛山也表现良好。
- 价格：价格指数持续上涨，主要由于市场供不应求和投资活跃。
市场周期：2021年上半年，八个城市的租金表现进入上升初期，而惠州和珠海因租金稳定进入上升末期。
政策支持：公募REITs试点政策为物流投资者提供了新的退出机制，增强了市场信心。
未来展望：预计2021年下半年，大湾区经济将延续增长趋势，物流市场租金与价格指数有望继续上升，尤其在电商和直播电商带动下，需求将持续增长。

关键信息

高标仓定义：以钢结构为主，净层高9米及以上，首层承重每平方米3吨以上，防火等级至少为丙二类。
总租用成本：包括净有效租金、物业管理费及相关税费。
数据来源：第一太平戴维斯研究部。
区域表现：
- 广州：仍是核心城市，吸引大量电商和第三方物流租赁需求。
- 深圳：因W1类土地稀缺，高标仓存量有限，但租金持续上涨。
- 东莞：受益于深圳外溢需求和高新制造业发展，租金增长显著。
- 惠州：租金稳定，进入上升末期。
- 珠海：租金稳定，进入上升末期。
- 佛山：受益于深圳外溢需求，租金增长。
- 肇庆：因广佛肇城市板块带动，租赁需求增加。
政策影响：公募REITs试点政策为物流地产市场带来新的投资退出渠道，促进市场活跃度。
区域经济支撑：大湾区经济在后疫情时代快速反弹，叠加人口和GDP优势，支撑物流市场持续增长。

市场周期与趋势

上升初期城市：除惠州和珠海外，其余八个城市的物流市场进入上升初期，反映市场环境改善。
上升末期城市：惠州和珠海因租金表现相对平稳，进入上升末期。
市场供需关系：短期内新增供应有限，供不应求的市场格局将持续，推动租金和价格继续上升。

未来预测

经济与市场增长：大湾区经济预计与全国同步增长，物流市场租金和价格指数有望继续上升。
电商与物流需求：直播电商、社区团购等新兴行业将推动网络零售额增长，进一步刺激物流需求。
市场结构变化：不同城市板块的租户结构逐步升级，由本地支柱产业及其上下游行业主导，带来差异化租赁需求。

联系方式

谢靖宇 Carlby Xie：第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人、董事
- TEL: +8620 3665 4874
- E-mail: carlby.xie@savills.com.cn
林木雄 Woody Lam：第一太平戴维斯华南区董事长
- TEL: +86 755 8436 7000
- E-mail: woody.lam@savills.com.cn
全球总部：第一太平戴维斯伦敦
- TEL: 4402074998644
- E-mail: mridley@savills.com
中国区总部：第一太平戴维斯中国
- TEL: 862163916688
- E-mail: siuwing.chu@savills.com.cn
各城市联络信息：详见文档中列出的各城市联系人及联系方式。