Savills大湾区甲级写字楼指数（中英文）_24页_17mb

大湾区甲级写字楼市场总结（2021年上半年）

核心内容

• 大湾区甲级写字楼市场在2021年上半年开始显现复苏迹象，租金指数降幅收窄，价格指数微涨。
• 区域内新增供应量接近疫情前水平，甲级写字楼市场总存量达到3,039.2万平方米，环比增长5.0%，同比增长9.0%。
• 租赁需求回暖，七个城市的平均空置率环比下降，区域净吸纳量回升至97.2万平方米。
• 东莞、珠海和佛山因供应过剩及需求增长乏力，平均空置率环比上升0.6个百分点至21.2%。
• 多数业主为吸引优质租户提供财务优惠，总租用成本在七个主要城市中下降，而珠海、江门和东莞因高品质项目入市，成本上升。

主要观点

• 租金指数：2021年上半年，大湾区租金指数环比下降1.6%，降幅较2020年下半年收窄4.0个百分点。其中，香港租金指数下降3.1%，深圳下降0.9%，广州下降1.6%。东莞、珠海和惠州租金指数降幅低于1.0%，江门则为唯一租金上涨的城市。
• 价格指数：价格指数小幅上升0.2%，广州录得区域最大升幅1.7%，深圳则因供过于求出现最大跌幅5.2%。
• 市场复苏：尽管疫情仍在持续，但多数城市进入租金下降末期，市场周期分布较去年同期显著改善。江门是唯一进入上升初期的城市。
• 租户与业主策略：疫情背景下，租户倾向于优化成本控制，业主则通过提供财务优惠来吸引租户，优质租户更受青睐。
• 区域差异：香港仍为总租用成本最高的城市，但与内地城市差距缩小。新兴商务区如深圳前海、广州琶洲成为企业选址的热门选择。

关键信息

• 市场供需：2021年上半年，新增供应144.9万平方米，接近疫情前水平。深圳、香港和广州占据区域总存量的74.4%，其中深圳成为大湾区甲级写字楼存量最高的城市。
• 租户结构：内资企业成为租赁需求的主要来源，尤其在核心商务区。部分制造业企业也开始转向甲级写字楼设立总部，带动需求增长。
• 经济结构：大湾区各城市经济结构差异显著，制造业对佛山、东莞等城市影响较大，而金融和房地产企业主导广州、深圳市场。
• GDP表现：2021年第一季度，大湾区GDP增速为3%，预计2020-2030年增长1.8倍。广州、深圳、佛山等城市GDP增长强劲，但肇庆等城市仍面临经济结构问题。

总租用成本

• 总租用成本包括净有效租金、物业管理费及相关税费。
• 城市对比：
  • 香港：674.2 RMB/平方米/月
  • 深圳：211.3 RMB/平方米/月
  • 广州：194.2 RMB/平方米/月
  • 珠海：114.6 RMB/平方米/月
  • 中山：71.9 RMB/平方米/月
  • 东莞：66.4 RMB/平方米/月
  • 佛山：72.6 RMB/平方米/月
  • 惠州：63.9 RMB/平方米/月
  • 江门：55.7 RMB/平方米/月
  • 肇庆：45.4 RMB/平方米/月
• 成本变化：七个城市的总租用成本下降，其中香港、深圳、广州分别下降2.2%、2.2%和1.0%。珠海、江门和东莞因高品质项目入市，总租用成本分别上升1.7%、1.3%和1.1%。

未来展望

• 大湾区经济前景谨慎乐观，预计2021年GDP增速达8.5%，区域GDP预计增长1.8倍。
• 租赁及买卖需求将持续增长，但供过于求仍是主要矛盾，租金指数预计继续小幅下降。
• 投资问询及项目考察量增长将巩固价格指数的上升趋势，尤其是广州的写字楼投资市场表现强劲。

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