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万科旗下万物云通过港交所聆讯总结

核心内容

万科旗下万物云空间科技服务股份有限公司于2022年9月1日通过港交所聆讯，若成功挂牌，将成为今年第6家在港股上市的物业股。万物云定位为物管行业的空间科技服务商，致力于通过科技手段提升物业服务质量与效率，构建“蝶城”计划以实现社区与城市服务的升级。

主要观点

• 万物云通过“蝶城”战略，锁定中国经济排名前100的城市，优先建设高浓度、高效率的服务网络。
• 公司在管面积与经营数据稳步上升，市场化程度高，第三方外拓能力强，且受益于母公司万科的品牌影响力。
• 随着“蝶城”模式的拓展及新兴服务的整合，万物云有望成为物企第二增长曲线，并在港股市场中占据领先地位。
• 国家“十四五”规划推动城市更新，万物云在探索“物业城市”治理模式方面具有示范意义。

关键信息

估值分析

• PE估值法：参考可比公司，万物云的PE估值在38-42倍之间，对应市值约651-720亿元人民币。
• PS估值法：通过拆分业务类型并参考行业PS均值，估算总市值约712亿元人民币。
• 综合估值：结合PE与PS方法，万物云市值范围约为651-720亿元人民币。

财务表现

• 2019-2021年收入年复合增长率达30.46%，净利润年复合增长率达28.37%。
• 2022年上半年营业收入达143.5亿元，同比增长38.2%，其中社区空间居住消费服务收入占比56.3%，商企和城市空间综合服务收入占比35.6%，AIoT及BPaaS解决方案服务收入占比8.1%。
• 毛利率与净利率较头部物企偏低，主要受外拓项目物业费单价低、基础物业整改投入及新兴业务占比小等因素影响。

投资策略

• 建议关注具备“物管+商管”并行模式的华润万象生活。
• 关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余。
• 关注独立发展能力较强的绿城服务。

股权结构

• 截至2022年3月31日，万物云在管面积中关联方占比43%，第三方占比57%。
• 住宅物业及相关服务在管面积占比49%，商企和城市空间服务占比14%。

行业动态

政策发布

• 《“十四五”全国城市基础设施建设规划》：提出城市更新行动，支持物业企业参与城市治理创新。
• 《消防设施通用规范》（GB55036-2023）：自2023年3月1日起实施，取代部分旧规范。
• 福建省“十四五”老龄事业规划：鼓励“物业+养老”模式，推动居家社区养老服务体系建设。
• 北京市发布《业主管理规约》：规范业主与物业关系，明确业主责任。

公司动态

• 恒大物业：收到港交所额外复牌指引，已终止与华泰的合规顾问协议，委任创富融资为新合规顾问。
• 碧桂园服务：推出“怡然五星长者服务体系”，探索社区养老新模式。
• 金地智慧服务：成立芜湖金地物业服务有限公司，100%持股，拓展物业相关业务。

数据追踪

沪（深）股通

• A股物业公司中，仅招商积余在沪（深）股通有持股，持股数量为1019.09万股，持股市值1.75亿元，较上周上涨0.12%。

港股通

• 截至2022年9月2日，港股通持股共19家（剔除恒大物业）。
• 增幅最大：金科服务（5.43%）。
• 降幅最大：旭辉永升服务（-2.6%）。
• 持股比例最高：保利物业（65.03%）。
• 持股数量最多：融创服务（5.07亿股）。

风险提示

• 房企资金链紧张可能影响物企发展。
• 关联方应收账款及其他应收款存在坏账风险。
• 第三方外拓增速可能不及预期。

图表目录

• 图1：万物云股权架构
• 图2：万物云蝶城示意图
• 图3：TOP物业企业2022/6/30管理面积
• 图4：万物云营业收入及同比增速
• 图5：万物云净利润、同比增速及净利率
• 图6：万物云分业务营收占比2022Q1
• 图7：万物云分业务毛利率情况2022Q1
• 图8：万物云关联方及第三方面积占比
• 图9：恒生物业服务及管理vs恒生指数
• 图10：各板块周涨跌幅对比
• 图11：本周涨跌幅前五位（%）
• 图12：本周涨跌幅后五位（%）
• 图13：港股物业（931744.CSI）近一年PE（TTM）
• 图14：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值

行业资料

• 截至2022年9月2日，港股物业板块PE（TTM）为11.99倍，较前一周略有上升。
• 行业平均市盈率10.03倍，港股市场平均市盈率-5.5倍（可能为负数，反映市场整体低迷）。

分析师信息

• 分析师：曹旭特
• 执业证书编号：S1660519040001
• 联系方式：caoxute@shgsec.com