2022物业服务企业上市公司研究报告-克而瑞物管_中物研协·上海易居房地产研究院_76页_29mb

报告摘要

2022物业服务企业上市公司研究报告总结

核心内容

本报告由上海易居房地产研究院和克而瑞物管共同发布，对2022年物业服务企业上市公司进行了全面分析，涵盖运营规模、盈利能力、抗风险能力、成长潜力、资本市场表现、创新能力与社会责任等六大维度。通过因子分析法、层次分析法及功效系数法三种模型，并采用Borda组合评价法综合得出最终排名。研究对象包括54家已上市物业服务企业及部分有上市计划的物企，研究结果反映了物业服务行业在资本市场的表现及发展趋势。

主要观点

行业热度减退：2021年物业管理行业在资本市场的热度明显减退，上市进程放缓，预期的上市高峰未至。
市场回归理性：受宏观经济和房地产市场下行影响，物业板块估值回调，市场对物企的高估值逐渐回归理性。
竞争分化加剧：行业呈现明显分化，头部企业凭借优质资源和品牌优势占据领先地位，中小物企则面临较大的上市压力。
国企表现稳健：国有物企在市值和市盈率方面表现更为稳健，具有较强的抗风险能力。
市拓能力关键：市场拓展能力成为物企规模增长的重要驱动力，头部企业积极拓展管理面积和合约面积。
股票回购与分红：多家物企通过股票回购和提高分红比例来修复市场信心，展现对行业前景的信心。

关键信息

2022物业服务企业上市公司20强

排名	企业代码	企业简称
1	06098.HK	碧桂园服务
2	02869.HK	绿城服务
3	06049.HK	保利物业
4	03319.HK	雅生活服务
5	001914.SZ	招商积余
6	01209.HK	华润万象生活
7	02669.HK	中海物业
8	00873.HK	世茂服务
9	09666.HK	金科服务
10	01995.HK	旭辉永升服务
11	01755.HK	新城悦服务
12	03913.HK	合景悠活
13	09983.HK	建业新生活
14	09928.HK	时代邻里
15	06677.HK	远洋服务
16	02168.HK	佳兆业美好
17	002968.SZ	新大正
18	00816.HK	金茂服务
19	603506.SH	南都物业
20	01971.HK	弘阳服务

2022物业服务企业潜力独角兽

龙湖智创生活集团
万物云空间科技服务股份有限公司
苏宁银河物业
上实服务
中湘美好城市运营服务股份有限公司

研究体系

指标体系：包括运营规模、盈利能力、抗风险能力、成长潜力、资本市场表现、创新能力与社会责任六大方面，共17个二级指标。
模型方法：采用因子分析法、层次分析法和功效系数法进行客观和主观评价，并通过Borda组合评价法综合得出最终排名。

数据来源

上市公司的年报、半年报、季报及公告
2019-2021年中国物业管理行业年鉴
CPIC数据库及实时跟踪数据
CRIC咨询决策系统的房地产市场实时跟踪数据
其他公开渠道信息资源

资本市场表现

上市热度减退：2021年全年新交表企业达34家，但年内仅新增14家上市物企。
审批趋严：港交所新规提高了上市门槛，导致上市用时延长，部分物企选择被收购或出售。
估值回调：物业股市盈率由33.14倍降至13.61倍，跌幅明显。
股价波动：民营物企股价波动较大，而国企股价相对稳定。

运营规模分析

管理面积增长：2019年至2021年，上市物企在管面积由24.99亿平方米增长至53.01亿平方米，复合增长率达45.64%。
合约面积增长：合约面积由39.33亿平方米增长至74.77亿平方米，显示行业仍在快速发展。
市场集中度提升：市场份额由8.06%增长至约15%，头部企业优势明显。

结论

物业服务行业在2022年经历了显著的市场调整和竞争分化，头部企业凭借其规模和盈利能力保持领先地位，而中小物企则面临较大的挑战。资本市场对物企的估值逐渐回归理性，国企和具有商管特质的物企表现更为稳健。同时，行业通过股票回购和提高分红比例来修复市场信心，显示了对行业前景的信心。整体来看，物业服务行业仍处于快速发展阶段，但需更加注重内部管理和服务质量提升，以应对未来的市场变化。

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