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广州写字楼市场总结（2022年第三季度）

核心内容

2022年第三季度，广州写字楼市场面临多重压力，表现为平均空置率突破15%、租金持续下降、租赁需求受抑以及投资市场整体低迷。尽管本地经济有所复苏，但全球经济不确定性及疫情反复等因素对市场造成显著负面影响。

主要观点

• 空置率上升：全市平均空置率自2017年第三季度以来首次突破15%，达到15.1%，环比上升0.3个百分点，同比上升6.5个百分点。
• 租赁需求受抑：多数企业对扩张持谨慎态度，通过缩减办公面积或搬迁至新兴商务区以控制成本。核心商务区如珠江新城、天河北、越秀等净吸纳量为负，空置率微升。
• 行业表现分化：信息技术和金融行业租赁需求相对活跃，而专业服务行业（如律所）则保持韧性。部分知名企业如库洛游戏和华安保险在核心区域完成租赁。
• 租金持续下行：受市场低迷影响，业主持续降租以提高入驻率，全市平均租金同比下降3.4%，环比下降0.8%，为153.5元/平方米/月。
• 投资市场低迷：机构投资者交易活动较少，但部分自用型买家和本地个人投资者对写字楼资产仍表现出浓厚兴趣，主要出于自用和投资双重目的。本季度共完成两宗整售交易。

关键信息

供应情况

• 2022年第三季度无新项目入市，全市总存量维持在647.1万平方米。

需求分析

• 净吸纳量：全市季度净吸纳量为-1.7万平方米，显示市场需求疲软。
• 核心商务区：珠江新城、天河北、越秀等区域净吸纳量为负，空置率上升。
• 租赁活跃行业：信息技术和金融行业表现相对积极，部分企业完成重要租赁。
• 专业服务：律所等专业服务行业保持强劲租赁需求，对市场去化有显著贡献。

租金趋势

• 租金指数：租金指数环比下降0.8%，同比下降3.4%，反映市场承压。
• 平均租金：季末平均租金为153.5元/平方米/月。

投资动态

• 交易情况：本季度共完成两宗整售交易，分别为广州酒家购置科韵路16号物业（20,333平方米）和某金融机构购置保利·汉溪大都汇6-1栋物业（4,504平方米）。
• 投资动机：部分自用型买家及本地个人投资者对购置写字楼资产兴趣浓厚，主要出于自用需求和投资目的。

展望

• 第四季度供应增加：预计有54.6万平方米新增供应入市，将进一步加剧市场压力。
• 未来3-6个月趋势：租金预期可能继续下行，写字楼物业资产表现将持续承压，市场整体环境仍具挑战。

附图说明

• 图1：展示广州甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率的变化趋势（2017至Q3/2022）。
• 图2：反映各区域空置率的表现（Q4/2017至Q3/2022）。
• 图3：显示广州甲级写字楼租金指数的走势（Q4/2017至Q3/2022）。

附表说明

• 表1：列出主要租赁成交案例，包括租户、行业、项目、子市场及租赁面积。

报告来源

本报告由第一太平戴维斯研究部发布，内容仅供参考，不构成任何合同或交易的依据。第一太平戴维斯已尽最大努力确保报告内容的准确性，但不承担因使用该报告而产生的任何直接或间接损失。