20210430-山证国际证券-物管企业2020年业绩回顾与投资展望_行业整合加速_头部优势凸显_48页_2mb

行业整合加速，头部优势凸显：物管企业2020年业绩回顾与投资展望

核心内容

物管行业正处于快速发展的高增长期，行业集中度持续提升，头部企业通过并购、外拓及多元化服务实现规模扩张与业绩增长。2021年，物管行业并购潮持续，行业整合进入“超级大鱼吃大鱼”阶段，推动市场集中度进一步提高。同时，疫情常态化背景下，物管企业积极挖掘多元服务潜力，拓展业务增长点，包括非住宅物业、社区增值服务等。此外，物管企业加速布局细分业态，提升服务附加值。

主要观点

• 行业快速增长：中国物管行业自2017年起进入加速资本化的高增长期，行业整体在管面积和储备面积迅速扩张。
• 集中度提升：百强物管企业在管面积集中度从2014年的19.5%上升至2020年的49.7%，马太效应显著。
• 多元化发展：物管企业不仅专注于住宅物业，还积极拓展非住宅物业、社区增值服务及城市服务等业务。
• 增值服务崛起：增值服务收入占比持续上升，成为推动盈利增长的重要引擎。
• 政策利好：住建部等十部门联合发布政策，支持物业服务业向高品质和多样化升级，鼓励拓展至养老、托幼、家政等生活服务领域。
• 估值分化：资本市场对物管企业的估值呈现分化，头部企业因高成长性而获得较高估值。

关键信息

行业发展阶段

• 中国物管行业分为四个阶段：导入期（1981-2003）、规范化发展期（2003-2012）、转型期（2012-2017）、加速资本化高增长期（2017年至今）。

主要业务模式

• 物管企业主要提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其它服务。
• 收费模式包括包干制和酬金制。

行业增长驱动因素

• 城镇化、存量物业渗透率提升、居民消费升级是推动物管行业收入增长的三大因素。

头部企业优势

• 头部物管企业在管面积年复合增长率高达26.1%，远高于行业平均水平。
• 头部企业具备较强的品牌影响力与地域性经营优势，有助于提升市场竞争力。

2020年经营表现

• 2020年，9家香港上市物管企业储备面积超过1亿平方米。
• 多数企业实现收入增长，尤其是增值服务收入增速显著。
• 恒大物业、世茂服务、雅生活服务等企业毛利率和利润率同比提升。

市场表现回顾

• 上市首日至2021年4月15日，部分物管企业股价表现亮眼，如永升生活服务（+932.7%）、新城悦服务（+764.1%）等。
• 储备面积与现金充裕成为支撑股价表现的重要指标。

投资策略

• 推荐具有较强关连开发商背景、外部扩张势头强劲、储备面积及现金充裕的物管企业。
• 推荐企业包括：碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务。

并购趋势

• 2021年初至今，至少12家物管企业进行并购，以扩大业务规模和拓宽服务边界。
• 并购成为物管企业维持高速增长的核心手段，有助于提升规模效应与市场竞争力。

政策支持

• 住建部等十部门联合发布政策，支持物管行业融入基层社会治理体系、提升服务质量、拓展生活服务领域。

结构清晰总结

1. 行业快速增长，集中度持续提升

• 行业自2017年起进入高增长期，整体在管面积和储备面积快速增长。
• 百强企业集中度从19.5%提升至49.7%，马太效应显著。
• 企业通过并购、外拓、多元化服务等方式实现规模扩张。

2. 物管企业赴港上市潮持续

• 2018年以来，内房企业分拆物管公司赴港上市形成热潮。
• 截至2021年3月底，共有40家物管企业在港上市，其中37家有关连开发商背景。
• 大部分企业以住宅物业为主，但非住宅物业发展迅速。

3. 扩规模、多业态、多元服务是行业发展三大趋势

• 外拓方式：承接新交付项目、项目竞标、并购是主要扩张手段。
• 非住宅业态：非住宅物业占比上升，管理面积增长，服务费普遍高于住宅物业。
• 增值服务：增值服务收入占比持续上升，成为盈利增长的重要来源。

4. 香港上市物管公司2020年经营表现回顾

• 2020年底，9家物管企业储备面积超过1亿平方米。
• 收入同比增长普遍较高，其中融创服务、雅生活服务、世茂服务等企业增速显著。
• 增值服务收入增速最快，部分企业毛利率和利润率显著提升。

5. 香港上市物管公司市场表现回顾

• 部分企业股价表现优异，如永升生活服务、新城悦服务、碧桂园服务等。
• 储备面积和现金充裕成为股价表现的重要支撑因素。

6. 三大因素将持续利好物业板块股价表现

• 政策支持：鼓励物管企业拓展至养老、托幼、家政等领域，提升服务附加值。
• 行业整合：并购潮持续，推动市场集中度提升，头部企业受益。
• 规模效应：拥有较大储备面积和现金的企业具备更强的并购能力，有利于中短期股价表现。

7. 香港上市物管股份推荐

• 推荐企业包括：碧桂园服务、绿城服务、恒大物业、雅生活服务、华润万象生活、融创服务、世茂服务。

总结

物管行业正处于高增长期，行业集中度持续提升，头部企业凭借规模效应和多元化发展策略，获得市场优势。政策支持和行业整合加速，为物管企业提供了良好的发展环境。在2021年，企业通过并购、外拓和增值服务实现业绩增长，其中储备面积和现金充裕成为投资重点。整体来看，物管板块具备较强的可持续增长潜力，头部企业有望在市场中持续领先。