20210208-城市测量师行-房地产行业存量市场_商办交易_办公租赁市场_8页_1mb

报告摘要

2020年上海商办市场在疫情冲击下经历了较大的波动，但整体呈现复苏迹象。二手办公和商业物业交易市场在下半年逐步回暖，办公租赁市场则经历了阶段性下滑后在四季度开始企稳。市场整体表现出一定的韧性，特别是在重点商务区和优质项目方面。

市场走势：2020年上海二手办公物业交易量止跌回升，全年成交74.1万平方米，同比增长7.9%。
价格表现：全年均价达28649元/平方米，创近五年新高，同比上涨38.24%。
区域表现：
- 浦东新区：交易量最大，达10.6万平方米，受益于临港自贸区的发展。
- 嘉定区：交易量9.1万平方米，排名全市第二。
- 中心城区：普陀、杨浦、静安等区域表现良好，交易量排名靠前。
价格区域对比：
- 虹口区：均价52390元/平方米，成为价格最高的区域，主要得益于上海国际航运服务中心的高价成交。
- 黄浦区：均价48573元/平方米，排名第二。
- 徐汇区：均价43881元/平方米，排名第三。

市场走势：全年成交量45万平方米，同比小幅反弹4.8%，但交易总额降至104亿元，为近五年最低。
价格表现：成交均价23109元/平方米，同比下降14.9%。
区域表现：
- 浦东新区：成交量6.2万平方米，位居全市第一。
- 松江区：成交量5.7万平方米，排名第二。
- 中心城区：普陀区因销冠项目支撑，交易量达5.4万平方米，位列第三。
价格区域对比：
- 虹口区：均价42880元/平方米，排名第一位。
- 静安区：均价37158元/平方米，排名第二。
- 徐汇区：均价37158元/平方米，排名第三。

租金走势：2020年全市办公租金平均为3.7元/平米·天，同比下滑近5个百分点。
各环线表现：
- 内环内：平均租金5.5元/平米·天，同比下跌4.8%。
- 内中环：平均租金3.7元/平米·天，同比下跌4.3%。
- 中外环：平均租金2.9元/平米·天，同比下跌4.8%。
- 外郊环：平均租金3.2元/平米·天，同比下跌6.8%，跌幅最大。
不同等级物业租金跌幅：
- 乙+级和乙级：跌幅最大，分别为5.8%和5.5%。
- 甲+级和甲级：跌幅相对较小，分别为4.8%和3.9%。
- 丙级和丁级：跌幅最小，分别为2.4%和1.9%。
重点区块租金变化：
- 小陆家嘴：平均租金8.9元/平米·天，同比下跌4.6%，仍居全市首位。
- 人民广场东/西区块：排名出现对调，人民广场西租金降至7.0元/平米·天。
- 徐汇滨江：退出前十，租金大幅下调。
- 外滩区块：租金仅小幅下调至6.5元/平米·天，排名上升至第八位。

疫情影响：疫情对市场造成短期冲击，但政府及时出台政策，助力经济复苏。
市场复苏：三季度开始，上海经济企稳，商办市场交易放量，重点商务区优质项目和社区商铺成为支撑。
租赁市场：办公租金全线下滑，但四季度开始企稳，金融、TMT、专业服务等企业需求持续，推动租金回升。
未来预期：
- 交易市场：预计2021年二手商办交易市场将持续走高，上海作为投资热点继续吸引资本。
- 租赁市场：随着经济回暖，租赁需求可能上升，但新增供应集中放量，租金有望平稳运行，难现大幅反弹。