20240617-国联证券-房地产行业投资策略_行业逐步筑底_市场有望边际改善_33页_2mb

房地产行业逐步筑底，市场有望边际改善

政策变化：中央强调去库存，坚持“因城施策”，通过限购放松、降首付、降利率等宽松政策刺激需求。地方层面推广“以旧换新”和保障房建设，促进市场回暖。政策调整或存在滞后性，需关注执行效果，避免不及预期或政策偏差。

重点企业：TOP20房企基本面持续承压，2023年营收增长3%，净利润下滑172%，毛利率和净利率分别下降18个和12个百分点。头部企业经营活动现金流转强，但盈利能力整体下滑，融资渠道受限。公司分化明显，改善性产品房企经营优于行业平均。

供需测算（中性情景）：2024-2030年年均商品房需求81亿平方米，增速中枢-49%。需求源于城镇化和改善性需求，空置率20%和有效需求漏损率10%是关键假设。供给端，新开工、投资和竣工面积均承压，在悲观、中性、乐观情景下年均分别为50亿平（-105%增速）、100万亿元（-25%增速），企业拿地行为谨慎，清明节前市场信心未明显恢复。

投资建议：行业筑底完成，估值修复行情可期。关注土储优质、融资能力强的国央企，以及改善性产品塑造能力较强的房企。二手房市场回暖，相关企业值得关注。同时防范房企流动性风险，避免测算差异导致的偏差。

风险提示：政策效果不及预期、市场修复滞后、流动性风险和测算偏差风险需高度警惕。

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