房地产行业：疫情影响下房企销售承压，融资渠道渐显顺畅-20200319-广发证券-35页_2mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

在2020年2月，房地产行业受到新冠肺炎疫情的显著影响，呈现出销售承压、融资渠道改善、拿地力度上升和估值探底的特点。

房企销售

销售金额：2020年2月百强房企销售金额同比下降37.7%，重点跟踪房企同比下降38.9%，均为历史最低增速。全国多地售楼处关停，线下销售停滞，线上销售虽有推广，但转化效率较低。
销售面积：重点跟踪房企销售面积同比下降34.4%，百强房企及统计局全国销售面积同比分别下降31.6%和39.9%，降幅较1月扩大。
销售均价：重点跟踪房企销售均价同比下降7.1%，环比下降9.6%，部分房企因历史低基数及疫情冲击导致销售面积减少，销售均价出现回升，但整体销售金额增速仍大幅下滑。
房企能级差异：龙头房企销售金额同比下降27.0%，而成长型房企降幅达54.5%。龙头房企在市场系统性冲击中表现出更强的稳定性。

房企拿地

拿地金额：2月全样本房企拿地金额838亿元，同比下降35%；13家主流房企拿地金额696亿元，同比下降16%。
拿地面积：拿地面积822万方，同比下降23%。
拿地集中度：主流房企拿地金额占300城商住用地比例达31%，较1月提升8.3个百分点，较2019年全年提升4.2个百分点。
拿地质量：主流房企拿地毛利率为31%，部分房企略有下降，但多高于30%。房企整体保持审慎态度，注重拿地质量。

房企融资

融资规模：2月A股房企债权融资规模达440亿元，同比上升16%；净融资规模128亿元，同比上升62%。
融资结构：信用债融资占比达51%，较19年大幅提升23个百分点，融资成本为4.2%，环比下降0.8个百分点，创历史新低。
标准化融资：年初以来房企披露标准化融资计划1058亿元，获准注册/核准发行406亿元，融资渠道保持顺畅。

房企估值

板块表现：申万房地产板块指数当月绝对收益为-4.7%，相对收益为2.3%；H股板块月相对收益为1.7%。
股息率：板块平均股息率上行，多数龙头房企19及20年业绩对应的股息率超过十年期国债收益率。
动态PE：A股及H股龙头房企动态PE接近14小周期估值底部，整体板块估值探底，表现出一定防御性。

主要观点

销售承压：疫情导致全国多地售楼处关停，线下销售受阻，多数房企销售增速大幅下滑，仅有部分房企如中国恒大和首开股份实现逆势增长。
拿地力度上升：受销售疲弱影响，房企加大拿地力度，头部房企更易把握市场机会，拿地质量维持稳定。
融资改善：信用债融资占比提升，融资成本下降，房企资金面压力有所缓解，标准化融资渠道保持畅通。
估值探底：房地产板块估值接近历史低位，房企股息率上行，防御性凸显。

关键信息

销售数据：
- 百强房企2月销售金额同比下降37.7%。
- 重点跟踪房企2月销售金额同比下降38.9%。
- 1-2月百强房企销售金额同比下降23.7%，重点跟踪房企同比下降21.9%。
拿地数据：
- 2月全样本房企拿地金额同比下降35%。
- 13家主流房企拿地金额同比下降16%，拿地面积同比下降23%。
- 主流房企拿地金额占300城商住用地比例达31%。
融资数据：
- 2月A股房企债权融资规模440亿元，净融资规模128亿元。
- 信用债融资占比达51%，融资成本为4.2%，环比下降0.8个百分点。
- 年初以来房企披露标准化融资计划1058亿元，获准注册/核准发行406亿元。
估值数据：
- A股房地产板块月相对收益为2.3%，H股板块为1.7%。
- 板块平均动态PE接近14小周期估值底部。
- 多数龙头房企股息率超过十年期国债收益率。

风险提示

公司公告销售及拿地数据与第三方数据可能存在差异。
房企经营业绩及盈利情况可能不及预期。
新冠肺炎对行业影响可能超预期。

重点公司分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值(元/股)	EPS(元)	PE(x)	EV/EBITDA(x)	ROE(%)
万科A	000002.SZ	人民币	26.30	2019/12/03	买入	39.60	3.67	7.34	6.37	19.9%
保利地产	600048.SH	人民币	14.42	2020/02/19	买入	20.90	2.23	6.48	5.52	17.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	16.52	2019/03/19	买入	29.80	2.29	7.22	6.43	21.0%
新城控股	601155.SH	人民币	27.71	2020/02/13	买入	47.87	5.13	5.40	4.04	28.1%
华夏幸福	600340.SH	人民币	21.92	2019/10/20	买入	36.99	4.93	4.46	3.65	29.0%
金地集团	600383.SH	人民币	12.79	2020/02/16	买入	14.16	2.22	5.76	4.94	17.9%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	7.65	2019/10/26	买入	13.52	2.25	3.40	3.10	22.5%
金科股份	000656.SZ	人民币	7.15	2019/11/03	买入	7.97	1.06	6.73	5.95	19.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	7.57	2019/10/30	买入	10.78	1.13	6.72	3.92	20.3%
阳光城	000671.SZ	人民币	6.68	2020/02/27	买入	8.89	0.99	6.78	5.16	18.0%
蓝光发展	600466.SH	人民币	6.00	2020/03/12	买入	10.04	1.11	5.32	3.53	22.6%
华发股份	600325.SH	人民币	6.31	2019/10/29	买入	10.50	1.40	4.49	3.32	20.0%
新湖中宝	600208.SH	人民币	3.02	2019/12/18	买入	5.20	0.36	8.28	6.64	8.4%
中国国贸	600007.SH	人民币	12.70	2019/11/19	买入	19.86	0.92	13.76	12.27	11.8%
金融街	000402.SZ	人民币	6.62	2019/08/12	买入	10.31	1.29	5.14	4.49	10.9%
碧桂园	02007.HK	港币	8.18	2019/09/18	买入	16.03	1.91	3.87	3.31	25.6%
融创中国	01918.HK	港币	32.80	2019/12/06	买入	55.30	5.35	5.56	4.47	27.2%
中国海外发展	00688.HK	港币	23.05	2019/10/15	买入	32.90	4.11	5.08	4.51	15.0%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	4.48	2019/08/18	买入	6.16	0.91	4.54	3.64	21.6%
万科企业	02202.HK	港币	24.05	2019/12/03	买入	38.70	3.67	6.08	5.28	19.9%