20220822-浙商证券-金融街-000402.SZ-金融街2022年中报点评报告_开发结转提速_存量资产盘活_2022H1业绩亮眼_4页_1mb

报告摘要

金融街2022年中报总结

核心内容

2022年上半年，金融街实现营业收入106.04亿元，同比增长93.75%，归母净利润11.48亿元，同比增长90.15%，净利率达10.83%。公司盈利增长主要得益于开发板块结算规模扩大、存量资产盘活及核心资产公允价值变动收益。

主要观点

1. 开发板块表现

营业收入：2022H1开发板块实现营收96.26亿元，同比增长119.41%，显示结算节奏加快。
毛利率：2022H1开发板块毛利率为15.19%，较2021年末下降1.44个百分点，表明毛利率仍处于调整阶段。
整体毛利率：公司整体毛利率为19.98%，同比下降1.46个百分点，反映行业整体环境对盈利能力的影响。

2. 销售情况

销售金额：2022H1销售金额116.7亿元，同比下降45.8%。
销售均价：销售均价23247元/平，同比上升21.2%，显示公司产品价值提升。
区域分布：京津冀地区销售金额达65亿元，占55.52%，同比增长31.77%，成渝地区21亿元，占比17.89%，长三角地区18亿元，占比15.3%，大湾区8亿元，占比6.66%，长江中游5亿元，占比4.53%。
行业排名：根据克尔瑞数据，公司全口径销售金额排名由2021年第83位提升至2022H1第69位。

3. 存量资产盘活

北京丽思卡尔顿酒店：公司于2022年3月转让该酒店股权及资产，产生投资收益7.32亿元，占利润总额45.99%，资产处置收益2.4亿元，占利润总额15.06%。
核心资产贡献：上海静安融悦中心项目实现公允价值损益1.41亿元，占利润总额8.85%，显示核心资产对利润的支撑作用。

4. 资产管理业务

营收情况：2022H1资产管理业务实现营收9.4亿元，其中物业租赁营收8.09亿元，同比略降3%。
出租率：核心资产出租率78%，疫情影响下基本与2021年末持平，北京金融街中心签约出租率重回93%高位。
经营物业：经营物业资产以酒店和体育场馆为主，2022H1营收1.03亿元，同比下降47%。

5. 土地储备与拿地策略

新增项目：2022H1仅通过股权收购新增1个项目，位于天津，权益对价12.5亿元，规划总建面24.5万平。
总土储：截至2022H1，公司总土储建面约2535万平，可结算建面约1591万平，权益总建面1267万平。
支撑能力：按2021年销售面积估算，土地储备可支撑公司9年销售需求。

6. 投资建议

盈利预测：预计2022年公司归母净利润16.94亿元。
估值：参考可比公司PB估值，给予公司2022年0.7倍PB估值，对应目标价9.09元，维持“买入”评级。

7. 风险提示

政策风险：政策放松力度和速度不及预期可能影响公司发展。
疫情风险：疫情加重可能对持有型物业经营造成不利影响。

关键信息

财务摘要：
- 2022年营业收入预计25068亿元，同比增长3.78%。
- 归母净利润预计1694亿元，同比增长3.12%。
- P/B估值持续下降，2022年为0.43倍，2024年预计降至0.39倍。
- EBITDA估值从2021年的12.27倍降至2024年的5.04倍。
财务比率：
- 毛利率：2022年预计20.60%，2024年预计20.43%。
- 净利率：2022年预计6.50%，2024年预计6.05%。
- ROE：2022年预计3.90%，2024年预计3.95%。
- 资产负债率：2022年预计74.59%，2024年预计74.94%。
- 净负债比率：2022年预计39.17%，2024年预计36.93%。
- 流动比率：2022年预计2.27，2024年预计2.41。
- 速动比率：2022年预计0.63，2024年预计0.79。
- 总资产周转率：2022年预计0.15，2024年预计0.16。
- 应收账款周转率：2022年预计37.18，2024年预计48.44。
- 应付账款周转率：2022年预计1.94，2024年预计1.90。
- 每股收益：2022年预计0.57元，2024年预计0.62元。
- 每股经营现金：2022年预计1.04元，2024年预计1.34元。
- 每股净资产：2022年预计12.99元，2024年预计14.19元。

行业与公司对比

可比公司：南山控股、首开股份、华侨城A、招商蛇口。
估值对比：公司PB估值持续下降，2022年为0.43倍，2024年预计降至0.39倍。
盈利预测：公司盈利增长稳定，预计2022年归母净利润16.94亿元，2024年预计1848亿元。

总结

金融街2022年上半年业绩表现亮眼，主要得益于开发板块结算提速、存量资产处置及核心资产公允价值变动收益。尽管销售金额和面积有所下降，但销售均价显著提升，且公司在高能级城市深耕，销售排名稳步上升。公司保持较为充足的土地储备，但拿地态度谨慎。资产管理业务表现稳健，核心资产出租率基本稳定。公司维持“买入”评级，目标价为9.09元，但需关注政策放松及疫情对持有型物业的影响。

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