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2021年上海土地市场总结

核心内容

2021年，上海土地市场整体呈现“量升价稳”的特点。在住宅用地集中供应和工业用地持续升温的推动下，土地市场成交量显著提升，但地价涨幅有限甚至出现下滑。政府通过政策调控和土地供应结构优化，有效遏制了市场过热现象，为土地市场平稳运行提供了保障。

主要观点

• 经营性用地市场回暖：2021年经营性用地供应和成交均创新高，供应总量达1230.3公顷，成交总量为1192.5公顷，推动土地出让金突破3000亿元，达3129亿元。然而，整体地价水平不升反降，成交楼面地价同比下滑13.1%，为12860元/平方米。
• 住宅用地集中供应：2021年是上海住宅用地集中供应的元年，全年商品住宅用地成交量达319.9公顷，同比上涨18.7%。尽管如此，成交溢价率大幅下降，平均为6.4%，远低于2020年的21.8%。
• 租赁住房用地显著增加：政府加大租赁住房用地供应，全年推出36幅地块，成交面积达97.3公顷，同比增加27%。成交楼面地价同比下跌56%，主要集中在远郊和“五大新城”区域。
• 商办用地量价回调：商办用地成交量同比减少13%，成交楼面均价下跌16%，为10224元/平方米。交易区域进一步外扩，浦东、闵行、金山、奉贤成为主力区域。
• 含住宅的混合用地企稳回升：混合用地市场表现稳定，成交楼面地价同比上涨8%，全年成交总价过百亿的地块均来自含住宅混合用地，地价持续走高。
• 工业用地交易攀升：工业用地成交达946.4公顷，同比上涨17.9%，为近五年新高。科研设计用地占比扩大，地价反弹，临港自贸区成为工业用地交易的热点区域。

关键信息

住宅用地

• 供应与成交：全年供应782.1公顷，成交749.5公顷，同比分别上涨37%和32%。
• 集中供地：三轮集中供地推动市场回暖，但部分地块因溢价过高而终止，国有房企成为主要买家。
• 地价与溢价：成交楼面地价为21691元/平方米，同比下滑21.6%；平均溢价率6.4%，远低于2020年。

租赁住房用地

• 供应与成交：全年推出36幅地块，成交97.3公顷，同比增加27%。
• 区域分布：浦东新区以51.7公顷成交领跑全市，南汇新城成交10幅，占比近三成。
• 地价情况：成交楼面地价最低为青浦区华为地块，仅1533元/平方米；最高为黄浦区，均价11430元/平方米。

商办用地

• 供应与成交：全年成交159.2公顷，同比减少13%；成交楼面均价10224元/平方米，同比下滑16%。
• 区域分布：浦东、闵行、金山、奉贤成交占比近80%。
• 高溢价地块：嘉定区江桥镇北虹桥29-08地块以422.3%的溢价率成为年度亮点，成交楼面地价达3.1万元/平方米。

含住宅的混合用地

• 供应与成交：全年成交266.3万平方米，与去年基本持平；成交楼面地价为18416元/平方米，同比上涨8%。
• 高价地块：黄浦区豫园地块（176亿元）、虹口四川北路地块（111亿元）、静安灵石社区地块（105亿元）等高价地块频出。

工业用地

• 供应与成交：全年成交946.4公顷，同比上涨17.9%；成交楼面均价升至143万元/亩，同比上涨近五成。
• 区域表现：闵行区和金山区成交量成倍增长，浦东新区仍为工业用地交易主力，临港自贸区贡献了42幅地块，面积达245.1公顷。

总结与展望

2021年上海土地市场在政策调控和产业带动下，整体呈现量升价稳的态势。住宅用地集中供应推动市场回暖，但市场情绪趋于理性，溢价率明显下降。租赁住房用地供应显著增加，成为市场新增长点。商办用地成交量和地价双双回调，但部分优质地块仍表现活跃。含住宅的混合用地成为高总价地块的聚集地，地价持续走高。工业用地交易量和地价均创新高，尤其是临港自贸区的持续发力，带动了浦东新区的工业用地交易。

尽管市场整体表现向好，但住宅用地市场仍存在一定的下行压力，民营房企拿地意愿减弱，市场氛围偏谨慎。预计2022年土地市场将继续保持理性，政策调控仍将发挥重要作用。