房地产行业城市观点深度观察：疫情影响下的上海房地产市场-20200423-城市测量师行-14页_2mb

疫情影响下的上海房地产市场总结

一、经营性用地市场

核心内容

2020年一季度，上海经营性用地市场整体表现相对稳定，未受疫情显著冲击。市场供求体量达214.06公顷，同比上涨近两成，无流拍地块出现。土地出让金总额达到630亿元，同比涨幅高达72.82%，创下2019年以来季度最高点。

主要观点

• 土地出让金占比达全年预期的35%-45%，显示出政府对土地市场的重视。
• 徐汇区大型综合用地以310.5亿元刷新上海历史总价最高纪录，成交楼面价为28564元/平方米，低于以往高总价地块的楼面价。
• 商品住宅用地交易量明显回落，政府放缓推地节奏，以应对开发商拿地意愿下滑。
• 租赁住房用地、商办用地及含住宅的混合用地交易量同比均有增长，显示出政策导向下的市场调整。

关键信息

• 徐汇区黄浦江南延伸段地块：总价310.5亿元，土地面积231,300.3平方米，成交楼面价28564元/平方米，拿地人包括多家企业。
• 出让条件：新地块要求开发商持有商业、办公、文化体育及租赁住宅，对资金链和运营能力提出更高要求。
• 中心城区商品住宅用地：虹口嘉兴路地块为一季度唯一无自持比例要求的商品住宅用地，显示政府在疫情压力下可能采取的调控措施。

二、新增住宅市场

核心内容

2020年一季度，上海商品住宅市场受到疫情严重冲击，新增供应量与成交量均处于历史低位。新增供应量为49.43万平方米，同比减少70.01%；成交量为97.46万平方米，同比减少33.17%。供需比仅为1:1.97，供不应求态势明显。

主要观点

• 疫情对市场造成双重打击，春节因素与疫情叠加导致市场低迷。
• 部分新增供应项目表现良好，如奉贤海湾板块的绿城上海诚园和保利玲玥公馆，去化率较高。
• 3月份成交量环比激增225.13%，显示市场逐步复苏。

关键信息

• 奉贤海湾板块：新增供应51,936平方米，成交58,636平方米，成交均价21,835元/平方米。
• 临港新城板块：万科金域澜湾鹭语墅为主力成交项目，均价33,823元/平方米。
• 徐泾、黄渡、嘉定新城等板块：虽无新增供应，但成交表现较好，成交均价均高于板块平均水平。

三、二手住房市场

核心内容

2020年一季度，上海二手住房市场成交量同比减少40.96%，为近五年同期最低。网签均价为38,760元/平方米，同比微涨1.85%，但整体价格趋于平稳。

主要观点

• 疫情对二手住房市场影响较大，尤其是2月份成交量骤降。
• 3月份成交量环比激增231.16%，显示出市场快速回暖。
• 传统成熟居住板块如嘉定主城区、金桥、南桥新城等在疫情下表现出较强的抗压能力。

关键信息

• 嘉定主城区：1月成交334套，2月成交112套，3月成交433套。
• 金桥板块：1月成交313套，2月成交150套，3月成交440套。
• 三林板块：1月成交274套，2月成交130套，3月成交334套。
• 浦江板块：1月成交275套，3月成交381套。

四、商办市场

核心内容

2020年一季度，上海商办物业市场受到疫情严重冲击，新增供应大幅减少，商业项目供应面积同比下降60%，办公项目供应面积同比下降50%。交易量也出现明显下滑，商业项目成交20.9万平方米，办公项目成交19.67万平方米。

主要观点

• 疫情对商业和办公市场造成较大影响，尤其是零售、餐饮等行业。
• 绿地外滩中心作为办公项目，成交面积达91,682平方米，占全市办公交易总量的47%，成交均价96,756元/平方米，成为全市成交单价最高的办公项目。
• 社区商铺成为疫情期间商办市场的重要支撑，成交占比近90%，显示出其投资稳定性和市场需求。

关键信息

• 绿地外滩中心：成交面积91,682平方米，成交均价96,756元/平方米，成交金额88.7亿元。
• 社区商铺：主要集中在远郊区域，如崇明、青浦、嘉定、南汇等，价格较低，满足居民日常生活需求。
• 成交前十项目：均以社区商铺为主，显示其在疫情下的市场接受度较高。

总结

2020年一季度，上海房地产市场在疫情的冲击下整体表现低迷，但政府通过政策调控和土地出让条件的优化，一定程度上缓解了市场压力。经营性用地市场表现出较强的韧性，商品住宅市场受供应减少影响较大，但部分刚需项目表现良好。二手住房市场在疫情后迅速反弹，传统成熟板块更具抗压能力。商办市场受疫情影响较大，但社区商铺成为市场亮点，显示出其在特殊时期的适应性和稳定性。

整体来看，疫情对房地产市场的影响虽大，但随着防控措施的落实和市场逐步复苏，房地产行业在政策支持下展现出较强的恢复能力。未来，随着复工复产的推进，市场交易有望回归正常水平，政府或将加大推地力度，以促进市场稳定发展。