20181105-山西证券-地产板块是否迎来投资机会_——政治局会议研究兼论地产投资_30页_2mb

2018年11月5日 山西证券策略报告总结

核心内容

本次中央政治局会议释放了多重政策信号，强调了稳增长将成为下一阶段的主要任务。同时，资本市场改革和民营企业支持成为新的政策重点，房地产调控未被提及，为政策边际松动提供了可能性。

主要观点

• 经济下行压力加大：政治局会议新增“经济下行压力有所加大”表述，表明稳增长将成为重点。
• 资本市场重视程度提升：会议首次提出“围绕资本市场改革，加强制度建设，激发市场活力”，显示对资本市场的重视。
• 民营企业融资环境改善：提出“两个毫不动摇”政策，旨在改善民营企业和中小企业的融资及经营环境。
• 基建托底经济为主：基建未被提及，但政策强调“补短板”和防范隐性债务风险，预计基建不会出现强刺激。
• 房地产调控可能边际放松：房地产未被提及，结合经济下行压力和地方财政压力，预计明年上半年调控政策或出现松动。

关键信息

一、政策解读

1. 经济下行压力得到重视：

   • 会议新增“经济下行压力有所加大”表述。
   • 与以往表述相似，显示对经济下行风险的担忧。
   • A股行业净利润多数下滑，房地产板块增速放缓，显示经济整体承压。

2. 资本市场更受重视：

   • 提出“提振市场信心”“激发市场活力”等表述。
   • 强调资本市场改革，显示政策托市意图明显。
   • 短期内可能通过贷款政策微调来稳定市场。

3. 民营企业融资环境有望改善：

   • 民营企业营收增速领先于国有企业，但净利下滑更明显。
   • 政策释放积极信号，有助于稳定市场预期，缓解股权质押等风险。

4. 基建托底经济而非大水漫灌：

   • 基建未被提及，但国务院出台指导意见，强调补短板和防范债务风险。
   • 地方政府财力有限，基建将更注重效率和质量，而非规模扩张。

5. 房地产调控政策可能边际松动：

   • 会议未提及房地产调控，与此前“坚决遏制房价上涨”形成对比。
   • 房地产销量和价格持续下滑，但尚未达到历史低点。
   • 地方财政压力加大，地产调控政策或因城施策进行微调。

二、调控政策具有边际松动的可能性吗？

1. 宏观经济与楼市走势高度相关：

   • 房地产销量与GDP增速趋势一致，调控松动有助于稳定经济增长。
   • 2018年房地产销量累计同比连续13个月为个位数，显示市场疲软。

2. 地方财政压力推动调控松动：

   • 土地出让收入占地方财政比重高，但增速显著下降。
   • 地方政府债务余额持续上升，财政压力加大，调控放松诉求强烈。

3. 房地产量价持续下跌：

   • 房地产销量和价格均出现下降，但未达历史低点。
   • 库存水平相对较低，但新开工面积增速较高，需警惕库存回升。

4. 货币政策宽松空间有限：

   • 美联储加息背景下，人民币贬值压力限制货币政策宽松空间。
   • 调控政策可能通过房贷利率和授信政策进行微调，而非降息。

5. 因城施策将成为调控重点：

   • 调控政策将根据地方财力进行调整，而非统一标准。
   • 调控将更注重区域差异，以降低地方财政压力。

三、地产板块会迎来投资机会吗？

1. 地产板块对政策敏感性高：

   • 调控政策变化对地产股影响显著，尤其是边际放松时。
   • 地产股在调控政策转向时通常先于楼市反弹。

2. 地产板块与沪深300共振效应明显：

   • 房地产和股市均受宏观经济和资金面影响。
   • 地产股与沪深300走势高度相关，大盘转暖地产受益。

四、投资建议与风险提示

• 投资建议：

  • 调控放松下，地产板块有望实现估值修复，建议中长期配置龙头企业。
  • 选择现金流和土地储备均占优的龙头企业，有利于应对融资成本上升和回款慢的问题。
  • 调控边际放松后，龙头地产商的品牌溢价能力有望修复和加强。

• 风险提示：

  • 政策不确定性增强。
  • 宏观经济可能出现大幅超预期变化。
  • 统计数据相关性可能发生变化，影响分析结果。

总结

本次政治局会议明确将稳增长作为下一阶段重点任务，同时对资本市场和民营企业给予更多关注。房地产调控未被提及，显示政策可能边际放松，但目前仍无全面宽松迹象。地产板块对政策变化敏感，与大盘共振效应明显，有望在调控放松后迎来估值修复。建议投资者在中长期维度配置房地产龙头企业，以应对市场波动和风险。