政治局会议研究兼论地产投资：地产板块是否迎来投资机会？-20181105-山西证券-30页-2mb

2018年11月5日山西证券策略报告总结

核心内容概述

本次山西证券策略报告聚焦于2018年中央政治局会议释放的多重信号，重点分析了稳增长政策导向、资本市场改革、民营企业融资环境改善、基建政策基调以及房地产调控政策的潜在松动趋势。报告指出，房地产板块作为经济的重要组成部分，其走势与宏观经济、股市及政策环境高度相关，具备较高的政策敏感性。

主要观点

1. 政策导向：稳增长成为主要目标

• 会议新增“经济下行压力有所加大”“确保经济平稳运行”等表述，表明稳增长将成为下一阶段的主要施政重点。
• 资本市场改革和制度建设被强调，显示出监管层对资本市场的重视。
• 民营企业及中小企业发展问题被提上议程，预计其融资环境和经营环境将有所改善。
• 基建政策未被提及，但预计仍以托底经济为主，而非大规模刺激。

2. 房地产调控政策松动可能性较高

• 自2016年“930”新政以来，政治局会议首次未提及房地产调控，显示出政策边际松动的可能性。
• 房地产销量累计同比已连续13个月为个位数，房价环比涨幅显著收窄，但尚未降至历史低点，表明短期内放松调控的紧迫性不强。
• 地方财政压力增大，土地出让收入增速放缓，地方政府对放松调控的诉求增强，预计明年上半年调控政策可能出现边际松动。

3. 货币政策宽松空间有限，调控放松将更依赖信贷政策调整

• 美联储加息预期下，人民币贬值压力较大，货币政策回旋余地较小。
• 调控政策可能通过因城施策、调整房贷利率、放宽信贷条件等方式进行微调，而非全面宽松。

4. 房地产板块与沪深300具有显著共振效应

• 房地产板块与股市、楼市均受宏观经济影响，其走势与沪深300高度重合。
• 调控政策和货币政策均对房地产产生影响，但调控政策的边际放松对地产股的反弹更为明显。
• 房地产板块具备较高的政策敏感性，因此在调控松动时可能率先反弹并产生超额收益。

关键信息

1. 房地产板块的敏感性与共振效应

• 房地产板块的涨跌逻辑与大盘高度重合，与宏观经济和资金面密切相关。
• 调控政策的松动将比货币政策更直接地推动地产股反弹。
• 房地产板块的估值修复将为投资者带来超额收益，但需时间。

2. 房地产行业面临的挑战

• 房地产销量增速放缓，房价环比涨幅收窄，但尚未出现断崖式下跌。
• 地方财政压力增大，土地出让收入下降，影响地方政府的财政收入。
• 地方政府债务余额持续升高，财政开支增速回升，进一步加剧财政压力。

3. 房地产调控的背景与动因

• 房地产调控政策已持续两年从严，导致房企拿地意愿下降。
• 地方政府在财政压力下，将更倾向于放松调控以稳定土地出让收入。
• 调控政策的松动将更侧重于因城施策，而非统一放松。

4. 房地产行业未来展望

• 房地产板块的龙头企业具备更强的抗风险能力，现金流和土地储备均占优。
• 龙头地产商在调控放松后，品牌溢价能力有望修复，推动业绩改善。
• 投资者应考虑在中长期维度配置房地产板块，选择龙头企业作为投资策略。

投资建议

• 建议中长期配置房地产板块，关注龙头企业（具备较强现金流和土地储备）。
• 龙头地产商抗风险能力强，能在融资成本上升和回款较慢的背景下保持稳定。
• 调控政策的边际放松将为地产板块带来估值修复的机会，但需时间。

风险提示

• 政策不确定性增强，可能影响房地产调控的节奏和力度。
• 宏观经济大幅超预期，可能对房地产行业产生非预期影响。
• 统计数据相关性发生变化，可能影响分析结果的准确性。

结论

在经济下行压力加大、地方财政紧张的背景下，房地产调控政策存在边际放松的可能性。地产板块对政策变动敏感，与沪深300具有显著的共振效应，因此在调控放松时可能率先反弹并产生超额收益。投资者应关注房地产龙头企业的配置机会，同时警惕政策不确定性、宏观经济变化及数据相关性变化等潜在风险。