2022-10-21-CBRE-北京房地产市场报告_2022年第三季度_7页_1mb

北京2022年第三季度商业地产市场总结

核心内容概览

2022年第三季度，北京商业地产市场整体呈现供应增加、需求回升但市场分化加剧的态势。各细分市场表现不一，写字楼、零售、物流和商务园区均面临不同的挑战与机遇，物业投资市场则显示出自用型买家活跃和投资型买家谨慎并存的特点。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 新增供应：本季度无新项目交付，前三季度新增供应总量为2015年以来的同期最低值，仅19.0万平方米。
• 净吸纳量：全市净吸纳量为-14,000平方米，主要受头部互联网企业整合和退租影响。
• 租金变化：全市平均租金环比下滑0.6%，至每月每平方米308.6元，中关村、望京、奥体等科创中心租金跌幅均超过1%。
• 区域表现：甲级市场净吸纳量环比上升至4.7万平方米，乙级楼宇退换租现象明显，净吸纳量为-6.1万平方米。
• 未来展望：预计未来六个月将有近36万平方米新增供应，业主需提供更具竞争力的租赁条件。

零售物业市场

• 新增供应：外围商圈集中开业三个购物中心，新增供应约33.6万平方米，空置率环比上升0.5个百分点至7.2%。
• 净吸纳量：达26.7万平方米，为近五个季度最高水平，主要由新增项目带动。
• 租金变化：全市购物中心首层平均租金报价环比下调0.8%，至每天每平方米33.9元。
• 业态发展：新入驻品牌包括香薰香氛、新能源汽车、餐饮、潮流服饰等，部分项目清退老旧业态导致空置率上升。
• 未来展望：未来六个月市场将聚焦于存量物业改造更新，预计通州将有一座10万平方米新建购物中心入市。

物流设施市场

• 新增供应：本季度新增供应38.0万平方米，前三季度新增供应总量已超过历年年度供应纪录。
• 净吸纳量：达7.9万平方米，主要来自第三方物流的大体量成交。
• 空置率：环比上升9.2个百分点至12.4%，为近十二年最高水平。
• 租金变化：全市平均租金环比上涨1.0%，至每月每平方米56.8元，马驹桥及大兴京南等核心区域租金涨幅领先。
• 区域表现：廊坊因疫情管控导致需求外溢，季内净吸纳量达37.6万平方米；天津因疫情限制，净吸纳量为-1.5万平方米。
• 未来展望：预计未来六个月北京物流设施市场将新增约30万平方米供应，廊坊和天津供应将继续放量。

商务园区市场

• 新增供应：本季度无新项目交付，前三季度新增供应总量为97万平方米，其中泛中关村集群占48万平方米。
• 净吸纳量：全市净吸纳量为-63,700平方米，头部互联网企业持续缩减面积，市场表现分化。
• 租金变化：全市平均租金环比下降0.4%，至每月每平方米161.0元，泛中关村集群租金跌幅较大。
• 区域表现：上地、中关村软件园、电子城、丰台科技园等子市场净吸纳量为负；经开区因医药及汽车等产业数字化进程而更具韧性。
• 未来展望：随着北京高精尖产业集聚能力提升，商务园区投资前景被看好，部分项目计划改造升级。

物业投资市场

• 交易数量：本季度录得13笔大宗交易，交易数量环比显著提升，但多数为10亿以下的小体量交易。
• 交易总额：合计79.6亿元，环比小幅上涨但仍低于去年同期水平。
• 买家类型：自用型买家贡献了8笔交易，占总交易额的73%，主要为医疗、软件、芯片等新经济企业。
• 标的类型：包括独栋型、散售型办公、商业和酒店，区位分布广泛。
• 资本化率：进入上行渠道，物业收购窗口期进一步打开。
• 投资趋势：产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等板块受到追捧，投资赛道拓宽。

数据来源与研究团队

• 数据来源：世邦魏理仕研究部、北京统计局
• 研究团队：
  • 谢晨：研究部负责人，中国区
  • 孙祖天：华北区研究部负责人
  • 苏丹：华北区研究部副董事
  • 陆佳莹、潘欣蕊：华北区研究部助理经理

业务联系

• 联系人：刘焕丽（华北区董事总经理）
• 联系方式：Christina.liu@cbre.com
• 世邦魏理仕北京公司地址：北京市朝阳区金和东路20号院，正大中心北塔29层

免责声明

本报告内容仅供参考，世邦魏理仕不对报告中的信息及预测的准确性或完整性作出任何保证。报告仅供客户和专业人士使用，不得作为证券或其他金融产品的买卖依据。未经书面许可，任何机构和个人不得翻版、复制、引用和转载本报告内容。