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北京2023年第四季度商业地产市场总结

核心内容概览

2023年第四季度，北京商业地产市场整体呈现供应增加、需求分化、租金承压、投资活跃度下降的趋势。市场各板块表现各异，写字楼、零售、仓储物流及商务园区均面临不同程度的挑战与机遇。

各物业板块表现

写字楼市场

• 新增供应：丽泽和石景山区域交付两个新项目，新增面积12.8万平方米，全年新增供应量达73.5万平方米，为近15年第三高。
• 净吸纳量：本季净吸纳量24,000平方米，环比下降；全年累计净吸纳量13.3万平方米，较2022年有所增长。
• 空置率：年末空置率攀升至21.7%，为2009年以来最高水平；季度环比上升0.5个百分点。
• 租金：季度环比下降1.8%，至每月每平方米289.3元；全年累计下降4.8%。
• 需求结构：近六成新租交易集中在1000平方米以下的中小面积段；搬迁需求占比超60%，TMT行业成为需求主力。

零售物业市场

• 新增供应：本季新增供应127.5万平方米，全年新增供应量为历史第二高；次级商圈和外围商圈均有项目入市。
• 净吸纳量：本季净吸纳量63.3万平方米，同比提升110%；全年空置率逐步回落，季末至8.0%。
• 租金：季度环比上涨0.4%，至每天每平方米32.3元；全年租金涨幅0.1%。
• 业态分布：运动户外、潮流服饰、美妆香氛等业态表现活跃，餐饮业态增速稳定；零售业态开店占比达52%。

仓储物流市场

• 新增供应：顺义竣工一座仓储物流项目，新增供应12.2万平方米；全年新增供应28.4万平方米，高于过去十年平均水平。
• 净吸纳量：本季净吸纳量5.2万平方米，全年净吸纳量29.1万平方米；第三方物流需求占主导。
• 空置率：季末空置率升至15.0%，环比上升1.5个百分点。
• 租金：季度环比持平，全年租金涨幅0.9%；部分成熟子市场租金仍有上升空间。

商务园区市场

• 新增供应：本季四个新项目交付，体量38.5万平方米；全年新增供应96.2万平方米，为历史第二高。
• 净吸纳量：本季净吸纳量12.2万平方米，环比上涨49%；全年净吸纳量28.0万平方米，同比上涨162%。
• 空置率：季末空置率上升1.6个百分点；全年空置率上升3.0个百分点。
• 租金：季度环比下降0.8%，全年租金降幅达3.1%；泛中关村集群租金降幅领先。

物业投资市场

• 交易总额：本季交易金额40.3亿元，环比下降73.8%；全年交易总额316.5亿元，同比下降3.5%。
• 买家类型：全部交易买方为私人资本，其中两笔交易为核心商圈品牌酒店，占比近八成；全年商办类资产占比同比下降。
• 资本化率：继续上行，价格预期差收窄，有助于交易落地。
• 资产偏好：产业园区、零售物业、酒店及长租公寓成为新兴投资热点，商办类资产占比降至42%。

市场展望

写字楼市场

• 2024年预计新增供应24万平方米，较2023年明显回落，标志着供应潮结束。
• 租户与业主需适应存量时代，优化成本结构和租赁策略。

零售物业市场

• 2024年预计新增供应近130万平方米，主要集中在成熟子市场。
• 头部开发商持续拓展外围区域，非核心商圈优质项目增多，为社区消费提供更多选择。

仓储物流市场

• 2024年预计新增供应超45万平方米，平谷、顺义及大兴空港等区域将承接外溢需求。
• 物流用地供应持续放宽，未来三年市场供应有望延续增长趋势。

商务园区市场

• 2024年预计新增供应超63万平方米，经开区占比超40%。
• 带有研发或生产功能的项目数量占一半，体现对高精尖产业发展的支持。

总结

2023年第四季度，北京商业地产市场呈现多点供应、需求分化、租金承压和投资活跃度下降的特点。写字楼市场因搬迁需求主导，空置率攀升；零售物业在客流回暖下租金微涨，但市场竞争激烈；仓储物流市场供应增加，租金走势企稳；商务园区因特色项目交付，净吸纳量显著增长。投资市场中，私人资本成为主力，资产类别更加多元化，资本化率持续上行，价格机会窗口对交易有积极影响。展望2024年，市场将进入存量时代，各板块需调整策略以应对新的市场环境。