20190811-广发证券-房地产行业：信贷监管从严，头部优势扩大_19页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本周房地产行业政策和市场表现呈现以下特点：

• 信贷监管从严：银保监会对32个城市开展银行房地产业务检查，要求三季度房地产信托规模每日时点均不得超过二季度末规模，以遏制信托过快增长和风险积累。这表明房地产融资环境趋于收紧。
• 地方政策调整：上海自贸区新片区放松限购政策，人才“居转户”由7年缩短至5年，核心人才缩短至3年；非本市户籍人才购房资格由居民家庭调整为个人，社保或纳税年限由5年缩短至3年。此外，昆山市加强限购管理，濮阳市提高土地竞买保证金缴纳比例至100%。
• 市场表现：8月前8天，35城新房成交面积同比上涨1.2%，但增幅较7月收窄2.7个百分点。其中，一线城市同比下降4.0%，二线城市上涨7.2%，三四线城市下降5.4%。整体市场景气度有所回落，但部分城市如苏州、厦门推盘放量，带动成交增长。

主要观点

1. 政策调控持续：中央及地方层面的政策调控力度加大，信贷监管趋严，尤其是对房地产信托的限制，对中小房企形成较大压力，而头部房企则因融资渠道更通畅，竞争优势进一步扩大。
2. 市场分化加剧：一线城市成交表现相对疲软，而部分二线城市如苏州、厦门因推盘放量，带动成交面积大幅上升，显示市场区域分化明显。
3. 土地市场降温：7月300城土地市场降温，溢价率回落，中小房企退出竞争，有利于龙头房企稳定利润率和提升拿地能力。
4. 投资建议：推荐A股和H股中的头部房企，如万科A、招商蛇口、华夏幸福、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、融创中国、万科企业、旭辉控股集团等，同时关注中国金茂、合景泰富等H股龙头。子领域推荐中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

关键信息

政策动态

• 中央层面：银保监会加强对房地产信托的监管，要求三季度房地产信托规模每日时点不得高于二季度末，确保房地产业务余额零增长。
• 地方层面：上海自贸区新片区放松限购政策，昆山市加强限购管理，濮阳市提高土地竞买保证金比例，部分城市如杭州和济南上调首套房贷利率，部分银行放开“二抵贷”业务。

市场表现

• 新房成交：
  • 35城新房成交面积480.1万方，环比下降13%，同比上升0.9%。
  • 一线城市成交面积73.22万方，环比下降26%，同比下降0.8%。
  • 二线城市成交面积258.13万方，环比下降1.5%，同比上升7.5%。
  • 三四线城市成交面积148.75万方，环比下降22.1%，同比下降8.1%。
• 二手房成交：
  • 12城二手房成交面积136.56万方，环比上升0.9%，同比上升13.5%。
  • 一线城市二手房成交面积46.06万方，环比上升5.4%，其中北京环比上升9.6%。
  • 二三线城市二手房成交面积90.50万方，环比下降1.3%。

土地市场

• 土地供应与成交：
  • 2019年第31周，全国100大中城市土地供应面积1880.3万方，环比下降8.8%，同比下降40%。
  • 土地成交面积1867.5万方，环比下降1.9%，同比上升1.5%。
• 溢价率：
  • 全类型土地成交溢价率16.2%，环比下降0.7个百分点。
  • 一线城市溢价率12.5%，环比上升0.2个百分点。
  • 二线城市溢价率16.1%，环比下降0.6个百分点。
  • 三线城市溢价率17.9%，环比下降1.4个百分点。
• 出让金：
  • 2019年第31周土地出让金1017.5亿元，环比上升55.3%，同比上升57.3%。
  • 一线城市出让金环比下降32.1%，二线城市上升184.4%，三线城市下降19.6%。

投资建议

• A股重点推荐：万科A、华夏幸福、招商蛇口（一线）；中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展（二线）。
• H股重点推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团（H股龙头）；中国金茂、合景泰富（H股关注）。
• 子领域推荐：中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业基本面超预期下行；
• 房地产税立法推进超预期。

行业评级

• 行业评级：买入
• 前次评级：买入

报告日期

• 2019-08-11