20190811-光大证券-光大地产A+H样本库重点公司动态跟踪报告：上海自贸区新片区公布，地产融资进一步收紧_17页_1mb

上海自贸区新片区公布，地产融资进一步收紧

核心内容概述

本报告分析了2019年7月27日至8月9日期间，中国房地产行业在市场表现、销售情况、土地成交、政策动态及投资建议等方面的变化。整体来看，房地产板块表现弱于大盘，销售和土地市场出现分化，政策层面进一步收紧地产融资，行业面临一定的挑战与机遇。

主要观点

市场行情

• A/H股地产板块表现弱于大盘：
  • 申万房地产指数在该期间下跌 9.57%，跑输沪深300指数 3.74%，在申万一级行业中排名 28/28。
  • 恒生中国内地地产指数下跌 11.14%，跑输恒生指数 2.49%，在恒生一级行业中排名 13/13。
• 港股通持股提升：
  • A股房企中，张江高科、新城控股、迪马股份、中华企业、绿地控股的持股比例提升幅度居前。
  • H股房企中，绿城中国、时代中国控股、新城发展控股、旭辉控股集团、远洋集团的港股通持股比例提升幅度居前。

楼市销售情况

• 商品房销售：
  • 30城商品房双周成交面积环比 -4.5%，其中一线城市成交面积环比 +9.3%，二线城市环比 -10.4%，三线城市环比 -2.3%。
  • 30城商品房年初累计成交面积同比 +8.7%，其中一线城市同比 +25.5%，二线城市同比 -0.8%，三线城市同比 +15.6%。
• 二手房销售：
  • 11城二手房双周成交面积环比 -1.7%，其中一线城市环比 +8.8%，二线城市环比 -5.1%。
  • 11城二手房年初累计成交面积同比 +11.2%，其中一线城市同比 -6.6%，二线城市同比 +18.8%。

土地成交情况

• 土地成交面积：
  • 100城土地双周成交面积环比 -3.5%，其中一线城市环比 -3.8%，二线城市环比 -16.4%，三四线城市环比 +10.4%。
  • 100城土地年初累计成交面积同比 -4.6%，其中一线城市同比 +40.5%，二线城市同比 +6.6%，三四线城市同比 -16.9%。
• 土地成交总价：
  • 100城土地双周成交总价环比 +21.5%，其中一线城市环比 -43.1%，二线城市环比 +49.0%，三四线城市环比 +19.4%。
  • 100城土地年初累计成交总价同比 +16.8%，其中一线城市同比 +23.4%，二线城市同比 +27.0%，三四线城市同比 -0.2%。

关键政策信息

• 中央政策：
  • 中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。
  • 《土地管理法修正案草案》结束为期一个月的公开征求意见。
  • 银保监会发布《关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》及《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，加强信托监管和房地产贷款管理。
• 地方政策：
  • 上海自贸区临港新片区公布，购房缴个税或社保年限缩短至 3年。
  • 江西加快构建大南昌都市圈。
  • 陕西加大房地产市场乱象治理力度。
  • 大连发布限涨令，房价只准跌不准涨，跌幅不得超 5%。
  • 东莞允许港澳台居民在符合资格的情况下限购一套新建商品住房。
  • 杭州房贷收紧，首套普遍基准利率上浮 8%。

投资建议

• 融资收紧背景下，关注融资优势标的：
  • 建议关注财务稳健、融资优势明显、对海外债依赖较小、具备独特拿地渠道、可低成本获取资源的头部房企，如 招保万金等央企，以及 陆家嘴、中华企业等大型地方国资。
  • 金融资源集中度提升将有效转化为土地资源集中度提升，中期销售集中度提升的确定性增强。

风险提示

• 宏观经济风险：国内经济增速放缓和失业率提升可能影响居民信用扩张及按揭贷款偿还。
• 房企还债风险：2019年为房企还债高峰，部分中小型房企信用风险上升。
• 政策风险：棚改货币化弱化可能导致三四线城市购房需求明显下滑。

附录信息

• PE估值走势：申万房地产板块及典型公司PE-TTM走势显示市场估值波动。
• 汇率及利率走势：人民币汇率及全国首套/二套房贷利率走势呈现一定波动。
• 评级体系：行业及公司评级分为买入、增持、中性、减持、卖出、无评级，依据未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数对比。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控与融资收紧的背景下，市场表现承压，销售与土地市场出现分化。一线城市销售与土地市场表现相对较强，而三四线城市则面临一定压力。政策层面进一步加强对房地产市场的监管，尤其是融资方面的限制。建议关注融资能力强、财务稳健的头部房企，以应对行业集中度提升的趋势。同时，需警惕宏观经济放缓、房企还债压力及政策变动带来的风险。