房地产行业8月公司月报：主流房企销售压力有所增大，提升核心城市的拿地力度-20230926-东兴证券-58页_2mb

报告摘要

房地产行业8月公司月报总结

核心内容概述

2023年8月，房地产行业整体销售和拿地情况出现变化，主流房企销售压力有所增大，但部分房企在核心城市布局和政策利好下表现优于市场平均水平。同时，房企融资情况显示地方国有企业内债发行规模领先，外债融资几近停止，债务到期压力在10月份有所上升。

主要观点

销售情况：全国商品房销售额同比增速为-16.4%，百强房企销售额同比增速为-37.6%，主流房企销售额同比增速为-44.3%，均落后于全国平均水平。
销售结构变化：主流房企销售结构偏向高能级城市，随着这些区域销售走弱，主流房企销售压力增大。
销售表现：1-8月，保利置业、越秀地产和华发股份销售情况最好，8月销售金额同比增速最高的为越秀地产（21.3%）、华润置地（-8.9%）和招商蛇口（-18.2%）。
拿地情况：主流房企拿地力度和均价持续提升，高能级区域拿地偏好明显。1-8月，跟踪房企累计新增土地价值同比增速为-6.2%，拿地力度为19.7%。
拿地表现：华润置地、保利发展和万科A拿地金额最高，建发房产、绿城中国和滨江集团拿地力度最大，华发股份、新城控股和越秀地产拿地平均溢价率最高。
融资情况：境内债券发行同比增速放缓，地方国有企业发行占比提升至94.9%。境外债券融资几近停止，10月债务到期压力上升。
估值水平：A股PB最高的房企为招商蛇口、滨江集团和华发股份，H股PB最高的房企为华润置地、越秀地产和龙湖集团。
投资策略：重点布局一二线城市的优质房企将受益于政策改善和城中村改造，有望在需求回暖中抢占先机。
风险提示：政策落地不及预期、盈利能力下滑、销售不及预期、资产减值等风险。

关键信息

1. 行业销售数据

全国商品房销售额：1-8月累计同比增速为-3.2%，8月单月同比增速为-16.4%。
百强房企销售额：1-8月累计同比增速为-10.0%，8月单月同比增速为-37.6%。
跟踪房企销售额：1-8月累计同比增速为-12.2%，8月单月同比增速为-44.3%。
销售均价：1-8月全国商品房累计销售均价同比增速为8.2%，跟踪房企累计销售均价同比增速为8.3%；8月单月销售均价同比增速为0.3%和3.2%，环比增速为0.0%和12.2%。

2. 房企销售数据

按均价分组：
- 高均价组：1-8月累计销售额同比增速为10.6%，8月单月同比增速为-27.2%。
- 中均价组：1-8月累计销售额同比增速为-13.3%，8月单月同比增速为-51.6%。
- 低均价组：1-8月累计销售额同比增速为-40.3%，8月单月同比增速为-59.9%。
按所有制分组：
- 央国企组：1-8月累计销售额同比增速为18.4%，8月单月同比增速为-23.3%。
- 非央国企组：1-8月累计销售额同比增速为-28.8%，8月单月同比增速为-55.9%。
销售面积：
- 高均价组：1-8月累计销售面积同比增速为10.0%，8月单月同比增速为-19.5%。
- 中均价组：1-8月累计销售面积同比增速为-11.2%，8月单月同比增速为-48.4%。
- 低均价组：1-8月累计销售面积同比增速为-39.9%，8月单月同比增速为-60.8%。
按所有制分组：
- 央国企组：1-8月累计销售面积同比增速为12.6%，8月单月同比增速为-19.9%。
- 非央国企组：1-8月累计销售面积同比增速为-30.1%，8月单月同比增速为-55.4%。
销售均价：
- 高均价组：1-8月累计销售均价同比增速为0.6%，8月单月同比增速为-9.5%。
- 中均价组：1-8月累计销售均价同比增速为-2.3%，8月单月同比增速为-6.3%。
- 低均价组：1-8月累计销售均价同比增速为-0.7%，8月单月同比增速为2.4%。
按所有制分组：
- 央国企组：1-8月累计销售均价同比增速为5.2%，8月单月同比增速为-4.2%。
- 非央国企组：1-8月累计销售均价同比增速为1.9%，8月单月同比增速为-1.3%。

3. 样本房企销售明细

1-8月累计销售额最高：保利置业（86.5%）、越秀地产（61.9%）、华发股份（38.9%）。
1-8月累计销售面积最高：保利置业（40.7%）、滨江集团（34.2%）、越秀地产（32.2%）。
1-8月累计销售均价最高：滨江集团（4.81万/平）、越秀地产（3.38万/平）、华发股份（3.10万/平）。
8月单月销售额最高：越秀地产（21.3%）、华润置地（-8.9%）、招商蛇口（-18.2%）。
8月单月销售面积最高：绿城中国（42.3%）、越秀地产（14.4%）、美的置业（-3.4%）。
8月单月销售均价最高：滨江集团（4.76万/平）、首开股份（3.02万/平）、越秀地产（3.00万/平）。

4. 土地成交情况

拿地金额：1-8月，跟踪房企累计新增土地价值同比增速为-6.2%，拿地力度为19.7%。
拿地均价：
- 高均价组：1-8月累计新增土地均价同比增速为4.2%。
- 中均价组：1-8月累计新增土地均价同比增速为1.7%。
- 低均价组：1-8月累计新增土地均价同比增速为89.0%。
拿地力度：建发房产、绿城中国和滨江集团拿地力度最大。
拿地溢价率：华发股份、新城控股和越秀地产拿地平均溢价率最高。