20191110-广发证券-房地产行业：重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降_21页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

本周房地产市场整体表现疲软，重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降，政策层面出现松动迹象，但行业基本面仍面临下行压力。

主要观点

• 政策调控：中央层面，央行调降1年期MLF利率至3.25%，是自2018年4月以来首次。地方层面，南京全面放松限购政策，允许博士及特定企业员工在签订1年劳动合同并缴纳社保后购房。同时，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房免除当地限购限制。江西、广西、陕西等地也放宽落户限制。
• 市场成交：11月第1周，35城新房成交面积457.07万方，环比下降19.4%，同比下降9.2%。其中，一线城市成交面积80.29万方，环比下降23.7%，同比上升6.4%；二线城市成交面积248.98万方，环比下降14.8%，同比下降6.8%；三四线城市成交面积127.80万方，环比下降24.7%，同比下降20.7%。
• 土地市场：全国百城土地溢价率连续21周下滑至7.3%，一线、二线溢价率下降，三四线溢价率有所回升。全类型土地成交面积1979.1万方，环比上升0.6%，同比下降27.0%。土地出让金583.3亿元，环比上升33.6%，同比下降3.2%。
• 企业动态：主流房企拿地金额/销售金额降至26%，较前9月的36%明显回落。房企在融资收紧和需求端稳房价背景下，减少土地投资，加大开工以降低库存，加快周转以保障现金流。
• 投资建议：在“房住不炒”背景下，地产金融属性下降，企业竞争力回归内生增长。建议关注一线A股龙头：万科A、金地集团、招商蛇口；二线A股龙头：中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展；H股龙头：融创中国、万科企业、旭辉控股集团；H股关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团等；子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。

关键信息

1. 政策动态

• 南京：全市范围内放松限购，允许博士及特定企业员工购房。
• 粤港澳大湾区：香港居民购房免除当地限购条件。
• 江西、广西、陕西：进一步放宽落户限制。
• 公积金政策：部分城市收紧公积金贷款政策，如秦皇岛暂停异地购房及贷款提取，石家庄扩大房源核查范围，芜湖停止提取公积金支付首付，嘉兴提高研究生贷款额度。

2. 市场成交情况

• 35城新房成交：11月第1周成交面积457.07万方，环比下降19.4%，同比下降9.2%。
• 一线城市：成交面积80.29万方，环比下降23.7%，同比上升6.4%。
• 二线城市：成交面积248.98万方，环比下降14.8%，同比下降6.8%。
• 三四线城市：成交面积127.80万方，环比下降24.7%，同比下降20.7%。
• 二手房成交：12城二手房成交面积101.26万方，环比下降17.6%，同比上升7.0%。

3. 库存与去化周期

• 商品房库存：13城商品房库存总量环比持平，一线城市库存上升0.1%，二线城市库存下降0.1%，三四线库存下降0.6%。
• 去化周期：13城商品房去化周期下降至15.99个月，11城住宅去化周期上升至8.74个月。

4. 土地市场表现

• 土地供应：2019年第44周土地供应面积2783.5万方，环比上升13.0%，同比下降23.0%。
• 土地成交：全类型土地成交面积1979.1万方，环比上升0.6%，同比下降27.0%。
• 溢价率：全类型土地溢价率7.3%，环比下降1.0个百分点。一线、二线、三线溢价率分别为2.8%、6.7%、10.6%。
• 出让金：土地成交出让金583.3亿元，环比上升33.6%，同比下降3.2%。

5. 投资观点

• 行业趋势：地产金融属性下降，周期波动缩小，企业竞争力回归内生增长。
• 龙头房企优势：龙头房企在布局、融资、拿地、管理、品牌溢价等方面更具优势。
• 估值修复：主流房企动态PE处于相对底部位置，估值具备修复空间。

风险提示

• 政策调控力度加大：可能导致市场进一步下行。
• 按揭贷利率上行：影响购房需求。
• 行业库存抬升：可能加剧市场压力。
• 基本面超预期下行：影响企业盈利。
• 房地产税立法推进：可能对市场产生深远影响。

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数据来源

• Wind
• 广发证券发展研究中心

图表索引

• 图1：本周主要政策一览（2019.11.03-2019.11.08）
• 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
• 图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）
• 图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）
• 图5：35城新房月度成交同环比（%）
• 图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）
• 图7：35城新房成交整体年同比（%）
• 图8：35城新房成交分线城市年同比
• 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.11.01-2019.11.07）
• 图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）
• 图11：12城分线城市二手房周成交环比增速
• 图12：12城二手房成交月度同环比
• 图13：12城分线城市二手房成交月同比
• 图14：12城市二手房成交整体年同比
• 图15：12城市分线二手房成交年同比
• 图16：13城市商品房周度推盘
• 图17：13城市商品房月度推盘
• 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
• 图19：13城市商品房月度批售比
• 图20：13城市商品房库存与去化周期
• 图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）
• 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
• 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
• 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
• 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
• 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
• 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
• 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
• 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
• 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
• 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.11.04-2019.11.08）
• 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.11.04-2019.11.08）

总结

房地产行业在政策放松与市场下行之间表现出复杂态势。重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降，市场景气度逐步下行。政策层面的松动为部分城市带来一定的利好，但整体市场仍面临库存压力与融资收紧的挑战。龙头房企在内生增长和综合能力方面具备优势，估值修复空间较大。投资者需关注政策变化、利率波动及市场基本面走势，以把握投资机会。