20230926-东兴证券-房地产行业8月公司月报_主流房企销售压力有所增大_提升核心城市的拿地力度_58页_2mb

房地产行业8月公司月报总结

核心内容概述

本报告分析了2023年8月中国房地产行业整体及主流房企的销售、土地成交、融资情况，以及A股和H股市场表现。整体来看，行业销售压力增大，但部分优质房企表现优于市场，核心城市政策放松和城中村改造可能带来利好。同时，主流房企拿地力度和均价有所提升，显示对核心土地市场的信心恢复。融资方面，境内债券发行增速放缓，外债几乎停滞，地方国企融资优势明显。

主要观点

1. 行业销售情况

• 销售金额：2023年8月全国商品房销售额同比增速为-16.4%，较前值-19.3%有所回升；百强房企销售额同比增速为-37.6%，较前值-37.2%略有下降；跟踪的40家主流房企销售额同比增速为-44.3%，较前值-38.3%明显下滑。
• 销售面积：全国商品房销售面积同比增速为-12.2%，较前值-15.5%有所回升；百强房企销售面积同比增速为-41.3%，较前值-36.8%下降；跟踪的40家主流房企销售面积同比增速为-46.0%，较前值-36.9%明显下滑。
• 销售均价：全国商品房销售均价同比增速为0.3%，较前值-0.3%上升；跟踪的40家主流房企销售均价同比增速为3.2%，较前值-2.2%上升；单月环比增速为12.2%，较前值-8.7%显著提高。

2. 房企销售表现

• 销售金额：2023年1-8月，销售金额累计增速最好的前三房企为保利置业（86.5%）、越秀地产（61.9%）和华发股份（38.9%）；8月单月增速最高的是越秀地产（21.3%）、华润置地（-8.9%）和招商蛇口（-18.2%）。
• 销售面积：2023年1-8月，销售面积累计增速最好的前三房企为保利置业（40.7%）、滨江集团（34.2%）和越秀地产（32.2%）；8月单月增速最高的是绿城中国（42.3%）、越秀地产（14.4%）和美的置业（-3.4%）。
• 销售均价：2023年1-8月，销售均价累计增速最高的前三房企为金科集团（35.3%）、保利置业（32.5%）和越秀地产（22.5%）；8月单月增速最高的为金科集团（129.7%）、保利置业（83.9%）和合景泰富（45.8%）。

3. 土地成交情况

• 拿地金额：2023年1-8月，38家主流房企新增土地价值同比增速为-6.2%，较前值-13.3%明显改善；拿地力度为19.7%，较前值17.7%有所提升。
• 土地均价：高均价组（13家）新增土地均价同比增速为4.2%，中均价组（12家）为1.7%，低均价组（13家）为89.0%。
• 拿地房企：华润置地、保利发展、万科A拿地金额最高；建发房产、绿城中国、滨江集团拿地力度最大；华发股份、新城控股、越秀地产拿地平均溢价率最高。

4. 融资情况

• 境内债券融资：8月境内债券发行同比增速为18.3%，较前值31.5%有所减缓；地方国有企业内债发行规模占比提升至94.9%。
• 外债融资：外债融资几近停止，债务到期压力在10月有所增加。
• 存量债务：碧桂园、华润置地和中海地产为存量债务规模最大的三家房企；10月债务到期规模最大的三家房企为融创中国、合景泰富和禹洲集团。

关键信息

A股与H股市场表现

• A股：9月A股地产板块表现弱于大盘；近三个月涨幅前三的房企为金科股份（50.85%）、中南建设（12.77%）和滨江集团（11.07%）。
• H股：H股地产板块表现弱于大盘；近三个月涨幅前三的房企为融创中国（71.94%）、绿城中国（14.84%）和远洋集团（12.50%）。
• 估值水平：A股PB最高的前三房企为招商蛇口（1.26）、滨江集团（1.20）和华发股份（1.11）；H股PB最高的前三房企为华润置地（0.83）、越秀地产（0.62）和龙湖集团（0.59）。

投资策略

• 政策变化：中央对楼市的定调已发生重大变化，核心城市限购政策普遍放松，购房政策“认房不认贷”实施。
• 受益房企：重点布局一二线城市的优质房企有望受益于政策改善和城中村改造的推进。
• 推荐房企：保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等房企在核心城市布局较多，具备竞争优势。

风险提示

• 行业政策落地不及预期
• 盈利能力继续下滑
• 销售不及预期
• 资产大幅减值

结构清晰总结

行业销售情况

• 全国商品房销售额：2023年1-8月累计同比增速为-3.2%，8月单月同比增速为-16.4%。
• 百强房企销售额：1-8月累计同比增速为-10.0%，8月单月同比增速为-37.6%。
• 跟踪房企销售额：1-8月累计同比增速为-12.2%，8月单月同比增速为-44.3%。
• 销售均价：全国商品房销售均价1-8月累计同比增速为8.2%，8月单月同比增速为0.3%；跟踪房企销售均价1-8月累计同比增速为8.3%，8月单月同比增速为3.2%。

房企销售表现

• 按均价分组：高均价组销售金额1-8月累计同比增速为10.6%，中均价组为-13.3%，低均价组为-40.3%。
• 按所有制分组：央国企组销售金额1-8月累计同比增速为18.4%，非央国企组为-28.8%。
• 销售金额前三：保利置业（86.5%）、越秀地产（61.9%）、华发股份（38.9%）。
• 销售面积前三：保利置业（40.7%）、滨江集团（34.2%）、越秀地产（32.2%）。
• 销售均价前三：滨江集团（4.81万/平）、越秀地产（3.38万/平）、华发股份（3.10万/平）。

土地成交情况

• 拿地金额：1-8月累计同比增速为-6.2%，拿地力度为19.7%。
• 土地均价：高均价组土地均价同比增速为4.2%，中均价组为1.7%，低均价组为89.0%。
• 拿地房企：华润置地、保利发展、万科A拿地金额最高；建发房产、绿城中国、滨江集团拿地力度最大；华发股份、新城控股、越秀地产拿地溢价率最高。

融资情况

• 境内债券融资：8月同比增速为18.3%，地方国有企业占比达94.9%。
• 外债融资：几乎停止，债务到期压力在10月增加。
• 存量债务：碧桂园、华润置地、中海地产为存量债务规模最大的三家房企；10月债务到期规模最大的为融创中国、合景泰富、禹洲集团。

市场行情与估值水平

• A股表现：9月地产板块弱于大盘，涨幅前三为金科股份、中南建设、滨江集团。
• H股表现：9月地产板块弱于大盘，涨幅前三为融创中国、绿城中国、远洋集团。
• PB水平：A股PB最高的为招商蛇口、滨江集团、华发股份；H股PB最高的为华润置地、越秀地产、龙湖集团。

投资策略

• 政策影响：核心城市限购政策放松，城中村改造加速推进。
• 受益房企：重点布局一二线城市的优质房企，如保利发展、龙湖集团、越秀地产、万科等。
• 市场机会：需求端政策改善可能带动销售回暖，抢占市场先机。

风险提示

• 政策风险：政策落地不及预期。
• 盈利风险：盈利能力继续下滑。
• 销售风险：销售不及预期。
• 资产风险：资产大幅减值。