房地产行业跟踪分析：重点城市成交转负，主流房企拿地力度下降-20191110-广发证券-21页_1mb
报告摘要
房地产行业总结
核心内容
本周房地产行业在政策与基本面方面呈现出以下特点：
- 政策放松：南京在全市范围内放松限购，允许博士和特定企业员工在签订1年劳动合同并缴纳社保后购房，且享受优先房源供应。同时，香港居民在粤港澳大湾区内地城市购房免除当地限购条件，江西、广西、陕西等地放宽落户限制。
- 货币政策：央行宣布1年期MLF中标利率下调5个基点至3.25%，为自2018年4月以来首次调降。
- 成交情况：11月第1周，35城新房成交面积同比下降9.2%，其中一线城市同比上升6.4%，二线城市同比下降6.8%，三四线城市同比下降20.7%。二手房成交面积同比下降17.6%。
- 土地市场：全国百城土地溢价率连续21周下滑至7.3%，其中一线、二线溢价率下降，三四线溢价率略有回升。
- 房企拿地：主流房企10月拿地金额/销售金额降至26%，较前9月下降，反映出市场景气度下行及融资收紧。
主要观点
- 政策调控：地方政府继续放松购房限制，旨在刺激市场需求，特别是针对人才和特定群体。
- 市场趋势：随着政策放松，部分城市如南京、杭州的成交面积环比上升，但整体市场仍面临下行压力。
- 融资环境：融资收紧导致房企减少土地投资，转而增加开工，以降低库存并保障现金流。
- 行业周期：在“房住不炒”政策背景下，地产金融属性下降，企业竞争力回归到内生增长能力。
- 估值修复：主流房企动态PE处于相对底部位置，具备估值修复空间。
关键信息
重点城市成交情况
- 35城新房成交：本周成交面积457.07万方，环比下降19.4%，同比下降9.2%。
- 一线城市：本周成交面积80.29万方，环比下降23.7%，同比上升6.4%。
- 二线城市：本周成交面积248.98万方，环比下降14.8%，同比下降6.8%。
- 三四线城市：本周成交面积127.80万方，环比下降24.7%，同比下降20.7%。
土地市场
- 土地供应与成交：本周土地供应面积2783.5万方，环比上升13.0%，同比下降23.0%；土地成交面积1979.1万方，环比上升0.6%，同比下降27.0%。
- 土地出让金：本周土地出让金583.3亿元，环比上升33.6%，同比下降3.2%。
- 溢价率：全类型土地成交溢价率7.3%，较前周下降1.0个百分点。其中，一线城市溢价率2.8%，二线城市6.7%，三线城市10.6%。
重点公司推荐
- A股推荐：万科A、金地集团、招商蛇口、中南建设、华发股份、阳光城、荣盛发展、蓝光发展、中国国贸、新湖中宝、光大嘉宝。
- H股推荐：融创中国、万科企业、旭辉控股集团。
- H股关注：中国金茂、中国海外发展、合景泰富集团。
估值与财务分析
| 股票简称 | 股票代码 | 最新收盘价（元/股） | 合理价值（元/股） | EPS（2019E） | EPS（2020E） | PE（2019E） | PE（2020E） | EV/EBITDA（2019E） | EV/EBITDA（2020E） | ROE（2019E） | ROE（2020E） |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 万科A | 000002.SZ | 26.74 | 39.60 | 3.67 | 4.22 | 7.46 | 6.48 | 6.59 | 6.59 | 19.9% | 18.5% |
| 招商蛇口 | 001979.SZ | 18.71 | 29.80 | 2.29 | 2.57 | 8.18 | 7.28 | 8.98 | 8.33 | 21.0% | 19.1% |
| 华发股份 | 600325.SH | 7.20 | 10.50 | 1.40 | 1.90 | 5.13 | 3.79 | 18.23 | 11.91 | 20.0% | 21.3% |
| 阳光城 | 000671.SZ | 6.77 | 8.89 | 0.94 | 1.30 | 7.24 | 5.19 | 9.93 | 4.98 | 18.0% | 20.1% |
| 蓝光发展 | 600466.SH | 6.51 | 10.04 | 1.11 | 1.72 | 5.89 | 3.83 | 11.00 | 11.78 | 22.6% | 25.8% |
| 新湖中宝 | 600208.SH | 4.39 | 5.20 | 0.36 | 0.45 | 12.04 | 9.65 | 33.13 | 32.67 | 8.4% | 9.5% |
| 中国国贸 | 600007.SH | 17.50 | 19.86 | 0.92 | 1.04 | 18.95 | 16.90 | 7.75 | 6.88 | 11.8% | 11.7% |
| 碧桂园 | 02007.HK | 11.56 | 16.03 | 1.93 | 2.26 | 5.35 | 4.57 | 3.30 | 2.89 | 25.6% | 23.1% |
| 融创中国 | 01918.HK | 38.30 | 54.70 | 5.28 | 7.00 | 6.52 | 4.92 | 8.35 | 4.98 | 27.2% | 26.5% |
| 中国海外发展 | 00688.HK | 27.10 | 32.90 | 4.11 | 4.63 | 5.89 | 5.23 | 4.76 | 4.31 | 15.0% | 14.4% |
| 旭辉控股集团 | 00884.HK | 5.75 | 6.16 | 0.91 | 1.13 | 5.74 | 4.60 | 3.70 | 2.80 | 21.6% | 21.2% |
风险提示
- 政策调控力度加大：可能进一步抑制市场热度。
- 按揭贷利率上行：增加购房成本，影响市场需求。
- 行业库存抬升：可能导致去化周期延长。
- 基本面超预期下行：可能影响企业盈利能力和市场稳定性。
- 房地产税立法推进：可能增加购房成本，抑制市场活跃度。
图表索引
- 图1：本周主要政策一览（2019.11.03-2019.11.08）
- 图2：各城市商品房19年至今周均成交量、本周成交量及成交环比
- 图3：35城新房周均及单周成交面积（万方）
- 图4：35城市分线城市新房周成交环比增速（%）
- 图5：35城新房月度成交同环比（%）
- 图6：35城分线城市新房月度成交同比（%）
- 图7：35城新房成交整体年同比（%）
- 图8：35城新房成交分线城市年同比
- 图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2019.11.01-2019.11.07）
- 图10：12城二手房周均及单周成交面积（万方）
- 图11：12城分线城市二手房周成交环比增速
- 图12：12城二手房成交月度同环比
- 图13：12城分线城市二手房成交月同比
- 图14：12城市二手房成交整体年同比
- 图15：12城市分线二手房成交年同比
- 图16：13城市商品房周度推盘
- 图17：13城市商品房月度推盘
- 图18：13城市商品房推盘年同比趋势
- 图19：13城市商品房月度批售比
- 图20：13城市商品房库存与去化周期
- 图21：13城市及分线城市商品房去化周期（月）
- 图22：13城市商品房周度库存及去化周期
- 图23：11城市住宅周度库存及去化周期
- 图24：全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据
- 图25：全国100大中城市土地供应年度累计同比
- 图26：全国100大中城市土地成交年度累计同比
- 图27：全国100大中城市土地出让金年同比
- 图28：全国100大中城市土地出让金分线城市年同比
- 图29：全国100大中城市楼面价和溢价率
- 图30：全国100大中城市分线城市溢价率
- 图31：A股重点地产公司股价周变动幅度（2019.11.04-2019.11.08）
- 图32：H股重点地产公司股价周变动幅度（2019.11.04-2019.11.08）
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联系信息
- 联系人：邢莘
- 电话：021-60750620
- 邮箱：xingshen@gf.com.cn
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