2018H1房地产行业综述_地产板块高业绩增速_整体拿地力度逐步减弱_25页-1mb

2018年H1房地产行业总结

核心内容

2018年1-7月，房地产板块整体表现强劲，业绩增速高于营收增速，板块归母净利润增速创新高，达到39.8%（+10.0pct），营业收入增速为24.9%（+21.9pct）。龙头房企在盈利和杠杆率提升的推动下，ROE显著回升，其中龙头房企ROE为8.0%（+1.7pct），板块整体ROE为6.3%（+1.1pct）。板块整体毛利率上行至36.0%（+3.0pct），归母净利率提升至13.0%（+1.4pct）。预收账款为营业收入的3.4倍，龙头房企达到4.7倍，显示出较强的业绩保障性。

主要观点

• 业绩表现：房地产板块整体盈利能力显著提升，龙头房企表现出更强的成长性和业绩保障性。
• 估值情况：板块估值回到历史底部，龙头房企市净率高于行业整体，反映出其更高的资产质量和使用效率。
• 销售与拿地：TOP100房企销售规模达到6.1万亿元，同比增长40.9%。重点房企销售增速依然亮眼，但整体规模扩张有所放缓。
• 融资与现金流：2018年5月后融资情况有所好转，房企资金压力边际改善。龙头房企经营现金流净流出，但投资与筹资活动规模增加，中型房企现金流规模缩减，经营现金流为负增长但流出量减少。
• 政策影响：中央和地方政策持续调控，限购、限贷、高利率政策维持，促进市场分化。三四线城市销售韧性较强，二线城市成交面积占比提升。
• 行业展望：预计下半年销售去化会有所下降，但龙头房企仍具备较强的融资能力和扩张潜力，政策调控将推动行业整合。

关键信息

• 销售数据：重点房企销售表现亮眼，其中招商蛇口、保利地产、新城控股、碧桂园等企业销售增速较高，金地集团销售增速最低。
• 拿地情况：重点房企2018H1买地支出约6970亿元，同比增长39%。土地支出/合同销售额从43%降至39%，显示规模扩张速度有所收缩。
• 融资情况：2018H1融资情况有所改善，公司债、票据等融资方式增加，但整体融资压力仍较高。
• 现金流状况：房地产板块整体为现金净流入，但差于2017H1。龙头房企经营现金流净流出，中型房企经营现金流为负增长但流出量减少。
• 行业分化：一线城市政策严格，销售增速放缓，而二线城市和三线城市销售和拿地情况较好，市场分化明显。
• 投资建议：建议关注具备融资能力与扩张潜力的房企，推荐一线龙头房企如保利地产、招商蛇口、万科A，以及二线中型房企如新城控股、蓝光发展、金科股份、荣盛发展。同时，关注租售并举政策下的相关个股如光大嘉宝、世联行。

行业趋势

• 销售与拿地集中度：拿地集中度高于销售集中度，推动TOP100房企销售规模增长。
• 价格走势：70城新建商品住宅和二手住宅价格指数环比上涨，一线城市房价控制政策效果显著。
• 库存去化周期：全国平均去化周期基本稳定，三四线城市库存持续低位，非三大城市圈去化周期稳定在18个月左右。
• 资金压力：虽然资金面略有好转，但整体资金压力仍较高，预计未来流动性改善将提振长期投资力度。

图表概览

• 图1：板块估值下滑至历史低位，龙头估值下滑幅度更大。
• 图2：龙头房企市净率估值明显高于房地产板块整体。
• 图3：板块整体归母净利润增速大幅上行。
• 图4：营业收入增速上行，中型房企增幅最大。
• 图5：板块归母净利率提升至11.8%。
• 图6：税金及附加比率进入稳定区间。
• 图7：板块预收账款为营业收入的3.4倍，龙头房企为4.7倍。
• 图8：龙头房企预收账款增幅高于中型房企，销售增速持续性较强。
• 图9：合作开发项目成新趋势，龙头房企少数股东权益占比最高。
• 图10：少数股东损益占比预计继续提升。
• 图11：中型房企投资收益占比最高。
• 图12：中型房企长期股权投资占比为4.5%。
• 图13：板块整体ROE回升至6.3%。
• 图14：板块整体归母净利率提升至13.0%。
• 图15：板块整体总资产周转率走平，龙头房企略有下降。
• 图16：板块整体杠杆率上行，龙头房企加杠杆幅度较大。
• 图17：板块整体毛利率上行至36.0%。
• 图18：板块整体三费率上行至10.2%。
• 图19：板块整体存货周转率持平，龙头房企存货周转率持平。
• 图20：板块整体经营性应收账款周转率下行，龙头房企略有改善。
• 图21：板块整体净负债率99.8%，龙头房企61.7%。
• 图22：板块整体资产负债率78.7%，龙头房企81.8%。
• 图23：房地产板块整体为现金净流入，但差于2017H1。
• 图24：板块整体经营活动现金流出增加，投资与筹资活动规模与2017H1基本持平。
• 图25：龙头房企筹资与投资活动大幅增加，经营现金流净流出。
• 图26：中型房企投资、筹资活动规模缩减，经营现金流负增长。
• 图27：中型房企经营现金流负增长，但好于板块整体。
• 图28：板块整体经营现金流负增长。
• 图29：板块与龙头现金回款增速回升，中型房企现金回款增速下降。
• 图30：龙头房企短期借款/长期借款比值较低。
• 图31：销售金额集中度2017年跳升。
• 图32：Top10房企拿地面积集中度持续提升。
• 图33：2018年溢价率回落明显。
• 图34：二线城市成交面积占比提升。
• 图35：2018年5月后融资情况有所好转。
• 图36：新建商品房销售额同比增速。
• 图37：新建商品房销售面积同比增速。
• 图38：新建商品住宅销售额同比增速。
• 图39：新建商品住宅销售面积同比增速。
• 图40：30城新房成交量3月环比83%，同比-29%。
• 图41：30城新房成交量按城市类别划分。
• 图42：2017-2018Q2商品房销售面积增速按东中西部地区划分。
• 图43：30城新房销售增速按城市类别划分。
• 图44：70城新建商品住宅价格指数环比上涨、持平、下降的城市数量。
• 图45：70城二手住宅价格指数环比变化。
• 图46：70城新建商品住宅价格指数环比按城市划分。
• 图47：70城二手住宅价格指数环比按城市划分。
• 图48：70城新建商品住宅价格指数同比按城市划分。
• 图49：70城二手住宅价格指数同比按城市划分。
• 图50：全国平均去化周期基本稳定，三四线城市库存持续低位。
• 图51：非三大城市圈库存去化周期稳定在18个月左右。
• 图52：房地产开发投资同比增速。
• 图53：新开工面积同比增速。
• 图54：土地购置面积同比增速。
• 图55：土地成交价款同比增速。
• 图56：土地购置面积同比增速按城市类别划分。
• 图57：房地产行业到位资金分类别同比增速。
• 图58：开发投资额/房地产行业到位资金比值升至0.70。

投资建议

• 推荐个股：一线龙头房企如保利地产、招商蛇口、万科A；二线中型房企如新城控股、蓝光发展、金科股份、荣盛发展；关注租售并举政策下的光大嘉宝、世联行。
• 行业展望：政策调控持续，但龙头房企具备较强的销售和融资能力，未来有望在行业中占据更有利的位置。