20200927-华安证券-房地产行业周报_松紧结合更显因城施策_调整或由城市向企业过渡_16页_1mb

房地产行业分析总结（2020-09-27）

核心内容概述

本报告分析了2020年9月房地产行业整体表现及细分市场数据，指出行业基本面有所改善，政策层面呈现“松紧结合”特征，建议投资者关注头部房企及成长型标的。

主要观点

• 行业评级：增持

• 市场表现：
  上证指数本周下跌3.56%，创业板指下跌2.14%，沪深300下跌3.53%。
  房地产板块本周下降6.35%，在28个行业中排名第三。

• 行业基本面改善：
  8月房地产销售金额单月同比达27.1%，累计同比首次转正至1.6%。
  1-8月房地产开发到位资金同比3.0%，8月单月同比增长18.3%。
  开发投资单月同比增幅提升至11.8%，预计下半年竣工端将修复，带动估值修复。

• 政策导向：
  调控政策保持“一城一策+高频微调+松紧结合”的方式，融资端向内生融资转变，高杠杆时代结束。

分市场表现

1. 新房成交

• 整体：43城新房成交面积约611万方，同比-2.6%，环比+11.9%。
• 一线城市：成交面积148万方，同比+100.6%，环比+36.2%。
• 二线城市：成交面积274万方，同比-17.1%，环比+8.7%。
• 三线城市：成交面积190万方，同比-15.3%，环比+2.0%。

2. 新房库存

• 整体：18城新房库存面积约9006万方，环比-2.13%，去化周期8.8月。
• 一线城市：库存面积3045万方，环比+2.94%，去化周期9.2月。
• 二线城市：库存面积3097万方，环比+3.51%，去化周期7.5月。
• 三线城市：库存面积2864万方，环比-11.93%，去化周期10.3月。

3. 二手房成交

• 整体：17城二手房成交面积约174万方，同比-9.8%，环比+2.3%。
• 一线城市：成交面积53万方，同比+19.9%，环比+0.4%。
• 二线城市：成交面积90万方，同比+102.4%，环比+5.4%。
• 三线城市：成交面积31万方，同比-22.0%，环比-2.8%。

4. 土地市场

• 整体：百城土地成交面积1092万方，成交总价354亿元，土地溢价率15.11%。
• 一线城市：土地成交面积74万方，同比-22%，溢价率3.58%。
• 二线城市：土地成交面积440万方，同比-73%，溢价率12.29%。
• 三线城市：土地成交面积578万方，同比-62%，溢价率26.79%。

投资建议

• 关注标的：
  • 头部房企：万科A、保利地产、金地集团
  • 二线成长型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城
  • A股物业板块：招商积余等

行业新闻

1. 土地出让收入调整：

   • 提高土地出让收入用于农业农村的比例，支持乡村振兴。
   • 建立市县留用为主、中央和省级适当统筹的资金调剂机制。

2. 城市调控政策：

   • 长春市发布通知，明确首套、二套住房最低首付比例，限制第三套及以上购房贷款。

3. 深圳市城市更新计划：

   • 2020年新增拆除重建类城市更新单元用地679公顷，新增人才住房、安居型商品房等29456套。

公司要闻

1. 世茂股份：资产支持证券挂牌转让无异议，发行总额不超过24.5亿元。
2. 招商蛇口：并购重组委审核公司发行股份及可转债购买资产事项，股票停牌。
3. 旭辉集团：赎回2020年到期的10亿元优先票据。
4. 中南建设：为杭州德通提供担保，总额695.86亿元；向多家公司提供财务资助，合计186,910万元。
5. 金科股份：解除4840万股质押，员工持股计划二期完成购买。
6. 阳光城：发布中期票据兑付公告，完成债券回售与转售计划，股票期权激励计划可行权数量5,749.75万份。
7. 广宇发展：福州鲁能参与收购平潭泰新置业等公司股权及债权。
8. 南国置业：获国务院国资委原则同意资产重组方案。

风险提示

• 房地产调控政策趋严
• 销售修复不及预期
• 资金面超预期收紧

重要声明

• 本报告由华安证券研究所发布，分析师邹坤、王洪岩独立、客观出具，数据来源为市场公开信息，不保证其准确性或完整性。
• 报告不构成个人投资建议，投资者应自行判断是否符合自身投资目标。
• 华安证券及其关联机构可能持有报告中提及公司证券，亦可能提供相关服务，不保证投资收益。