20230401-安信证券-固定收益主题报告_深圳土拍零距离（5／23）_首拍热度回升_民企参与意愿提升_7页_781kb

深圳2023年首轮土拍总结

核心内容

2023年4月1日发布的深圳土拍报告，详细分析了3月31日完成的2023年首轮土拍情况，总结了本轮土拍的规则、热度、成交情况及市场参与者变化。

主要观点

• 规则延续严格：深圳2023年首轮土拍规则基本未变，延续了限马甲、严控购地资金来源、保证金比例为50%、地块溢价率限制为15%等要求。
• 土拍热度回升：广义流拍率显著改善，平均溢价率提升至9.2%，较去年第三、四轮分别提高4.2%和1.6%。
• 区域冷热分化：本轮土拍呈现“西热东冷”特征，西部区域地块热度较高，东部区域则表现较为冷淡。
• 国企仍是主力：国企全口径拿地金额达48.0亿元，占比66.6%，较去年第四轮提升5%。
• 民企参与意愿增强：龙湖集团等主流民企积极参与，以24.0亿元拍得2宗地，显示出对市场的信心。

关键信息

土拍规则

• 拿地前：限马甲、严控购地资金来源、保证金比例为50%。
• 拿地中：地块溢价率限制为15%。其中2宗地采用“三限双竞+摇号”规则，其余3宗采用“双限单竞”规则。
• 拿地后：所有地块需在签订《成交确认书》次日起5个工作日内一次性付清成交地价款；配建要求严格，4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房，1宗地需配建15.9%的保障性租赁住房。

土拍热度与成交情况

• 广义流拍率：从14.3%降至0%，明显改善。
• 平均溢价率：提升至9.2%，为5城最高水平。
• 成交金额：总计72.0亿元，共5宗地块成交。
• 地价触顶情况：3宗地地价触顶，均位于深圳西部，其中宝安区沙井地块竞地价、竞自持环节先后触顶，触发摇号环节，配建比例达27.2%。

区域分布

• 都市核心区：未供地。
• 供地区域：光明区（2宗）、宝安区（沙井街道）、龙岗区（龙岗街道）、坪山区（各1宗）。
• 东部冷淡：龙岗区龙岗地块以0.8%的低溢价率成交，坪山区碧岭地块底价成交。

市场参与者

• 国企主力：招商蛇口、深投控&天健集团&坪山城投、深振业等国企共拿地金额48.0亿元。
• 民企参与提升：龙湖集团以24.0亿元拍得2宗地，显示出较高的参与意愿。

风险提示

• 信息不全：可能存在信息搜集不全面的情况，影响分析的准确性。
• 调控超预期：房地产调控政策可能发生变化，对市场产生影响。

附：相关报告

附：分析师声明

• 池光胜、高文君为安信证券分析师，具备证券投资咨询执业资格，声明信息来源合法合规、研究方法专业审慎、研究观点独立公正。

附：免责声明

• 本报告仅供安信证券客户使用，不构成投资建议，不承担法律责任。

附：版权说明

• 本报告版权为安信证券所有，未经允许不得复制、转载或引用。

以上总结涵盖了深圳2023年首轮土拍的核心内容、主要观点和关键信息，结构清晰，便于快速了解土拍情况及市场动态。