保利投顾-2020年上半年西安楼市回顾及后势展望-2020.7-89页_6mb

西安楼市2020年上半年回顾及下半年展望

核心内容

2020年上半年，西安楼市在疫情“黑天鹅”事件影响下经历了调整，但整体呈现稳步回温态势。市场格局分化明显，冷热不均，经济复苏带动房地产行业韧性较强，政策调控维稳，市场逐步修复。同时，西安作为西部核心城市，依托“一带一路”战略和西部大开发政策，迎来新的发展机遇。

主要观点

• 宏观经济环境：全球经济下行，国内经济稳步复苏，西安经济恢复步伐加快，消费水平逐步回暖。
• 房地产政策基调：坚持房住不炒，以稳为主，中央对房地产中性处理，调控政策保持底线放松。
• 土地市场表现：2020年上半年全市土地总供应量605万方，同比上涨16%，成交量557万方，同比上涨7.9%，楼面价3252元/㎡，同比上涨6.3%。
• 房企动态：品牌房企拿地谨慎，二线及本土房企积极布局热点板块，创新营销模式，线上营销成为主流。
• 城市发展策略：西安聚焦西部大开发，推进城市更新、新基建及重点产业发展，提升城市能级与吸引力。
• 楼市分化：主城区商品房供应量同比下降，但成交均价上涨；西咸新区供应量与成交量均较高，但成交均价相对较低。
• 政策影响：预售证政策、土地分期政策、公租房配建政策等，对市场起到规范和调控作用，房企面临更大资金压力。
• 人才引进：西安持续出台人才落户政策，吸引大量人口流入，推动购房需求释放。

关键信息

数据统计范围与口径

• 统计范围：西安主城区、西咸新区、近郊。
• 统计口径：
  • 商品房：普通住宅、别墅、公寓、商业、办公。
  • 商品住宅：普通住宅、别墅。

土地市场

• 土地供应：2020年上半年土地总供应量605万方，同比上涨16%。
• 土地成交：成交量557万方，同比上涨7.9%。
• 楼面价：成交楼面价3252元/㎡，同比上涨6.3%。
• 地王现象：高科地产以15415元/㎡摘得西安地王，刷新楼面价纪录。

房企动态

• 拿地策略：品牌房企拿地谨慎，二线及本土房企不惜高价拿地，布局热点板块。
• 营销创新：疫情期间，房企创新营销模式，线上营销成为主流。
• 开发模式：传统开发模式转变，合作开发、抱团取暖成为趋势。

城市发展

• 西部大开发：西安作为内陆开放高地，重点发展“一带一路”战略，推动城市国际化。
• 交通建设：地铁建设持续推进，2020年计划开通5号线、6号线、9号线等。
• 产业布局：重点发展先进制造业、数字经济、文化旅游等产业，打造产业集群。
• 城市更新：全面启动“三改一通一落地”政策，提升城市品质，促进区域协同发展。
• 教育建设：计划新增学校170所，新增学位16.4万个，推动教育资源均衡。

人口与市场

• 人口流入：西安持续吸引人才落户，2019年新增落户人口约24.19万，2018年达历史峰值。
• 购房需求：随着人口流入，购房需求逐步释放，刚需客群被迫向边缘区域转移。
• 楼市分化：核心资产价格上涨，边缘区域受挤压，市场呈现冷热不均现象。

市场展望

下半年趋势预测

1. 宏观经济：经济恢复步伐加快，但存在不确定性，对房地产行业影响双向。
2. 政策环境：中央坚持中性政策基调，房企融资或边际趋紧，房贷利率维持低位。
3. 土地市场：政府财政压力加大，土地供应端可能继续放量，但部分城市土拍热度或将缓和。
4. 楼市发展：市场供应有望持续增长，销售压力逐步显现，市场分化加剧。
5. 房企策略：主流房企维持现有布局，营销手段回归常规，优惠力度或将减弱。

重点产业项目

• 鲲鹏计算产业项目：西安与华为合作，建设年产PC计算机15万台生产线及国产自主可控服务器生产基地。
• 北汽新能源汽车产业项目：总投资约103亿元，打造新能源汽车技术创新策源地。
• 泛太空国际超算（西安）中心项目：设计总运算能力达1200P，助力西安成为全球货运航线网络中心。
• 蓝田通用机场：总投资7.3亿元，建设A1级通用机场，带动相关产业发展。

总结

2020年上半年，西安楼市在疫情冲击下表现出较强的韧性，市场逐步回温，但存在分化现象。政策调控以稳为主，土地市场热度持续，房企布局趋于理性。随着西部大开发战略的推进，西安城市发展迎来新机遇，重点产业项目和城市更新措施为未来增长奠定基础。下半年，预计楼市供应增加，市场竞争加剧，但整体仍将保持平稳发展态势。