保利投顾-兰州2020年上半年房地产市场运行报告-2020.7-64页_10mb

兰州市2020年上半年房地产市场报告及展望总结

核心内容

2020年上半年，兰州市房地产市场在疫情后逐步恢复，政策环境保持“房住不炒”基调，市场供需两端呈现分化趋势。全国宏观经济稳步复苏，房地产行业政策从支持房企转向刺激需求，但整体仍以稳为主。兰州市土地市场和商品住宅市场均呈现复苏态势，但库存压力较大，市场热度集中在主城区和近郊区域。

主要观点

1. 宏观经济与房地产政策环境

• 经济复苏：全国经济保持稳步复苏，内需边际修复，制造业行业分化，出口表现韧性但面临不确定性。
• 政策基调：中央对房地产政策保持中性，上半年无实质利好政策出台，房地产市场以规范性和保障性住房为主。
• 货币财政政策：一季度货币宽松，二季度转向宽财政+宽信用，市场利率边际抬升，房贷利率进入平台期。
• 房地产行业政策：从房企端支持 → 需求端刺激 → 有松有紧，限贷政策为政策底线，调整空间有限。

2. 房地产市场特征

• 房价与成交量：全国商品住宅销售面积同比下降11.8%，但降幅收窄，部分城市限价放松支撑房价，低价走量仍是主流。
• 区域分化：华东区域率先回暖，中部和东北区域恢复较慢。兰州市场受疫情影响短暂下行，4月后逐步恢复，但整体市场仍以刚需和低总价产品为主。
• 库存压力：兰州商品住宅库存呈上涨趋势，去化周期达14.2个月，主城核心区域库存压力较大，郊县库存相对正常。

3. 兰州市房地产市场表现

• 土地市场：上半年土地供销规模同比齐增，近郊土地成交拉低楼面价，主城核心需搭配商办指标，房企操盘要求拔升。
• 商品住宅市场：上半年供应面积同比增加64%，成交面积同比增加28%，成交均价同比微升，以价换量政策普遍，但效果递减。
• 区域表现：城关区、兰州新区、七里河区为成交主力，榆中、皋兰、永登等郊县成交相对冷淡。

关键信息

一、全国宏观环境

• 经济复苏：PMI、三驾马车等指标降幅收窄，经济处于稳步复苏阶段。
• 房地产政策：中央对房地产采取中性政策，下半年边际放松概率较小。
• 房地产金融环境：房企融资量升价跌，土地市场火热，但房贷利率维持相对低位。

二、兰州房地产市场分析

1. 政策端

• 上半年无实质利好政策，房地产政策坚持“房住不炒”。
• 限购政策结构性放松，但已叫停，6月政策平稳。

2. 市场端

• 土地市场：上半年土地供销规模达到历年高峰，纯住宅和商住成交为主。
• 商品住宅市场：成交量稳步回升，主城高性价比产品为主流，郊县以刚需为主。
• 库存情况：全市商品住宅显性库存达961万㎡，去化周期14.2个月，呈高压态势。

3. 城市发展

• 兰西城市群：发展加速，兰州市进入“沿海化”阶段，对外开放扩容。
• 区域建设：城关区、安宁区、七里河区等区域集中推进基础设施和产业项目，提升区域价值。

展望下半年

• 宏观经济：整体向好，但增长空间有限，楼市发展前景良好。
• 土地市场：预计下半年将面临二次“供地潮”，西固、皋兰为供地主力，土地市场趋稳。
• 商品住宅市场：供应端预期放量，需求端稳中有升，均价维持稳定，市场竞争加剧。
• 区域分化：主城区和近郊区域热度较高，远郊区仍需时间恢复，市场整体呈两极分化。

市场特征总结

• 限价放松：部分城市限价放松支撑房价，但低价走量仍是主流。
• 供地意愿增强：疫情冲击加大地方财政压力，政府供地意愿增强，下半年土地市场仍有放量空间。
• 库存积压风险：整体库存呈上涨趋势，部分城市需警惕库存积压，但主城区域去化周期正常。

竞品环境

• 开盘情况：上半年开盘计划延后，3月起陆续加推，6月后开盘项目增加，主城项目去化率较高。
• 来访认购：二季度来访认购量上升，主城核心品质盘热度高于郊县。
• 营销政策：各房企以价换量政策丰富，但效果递减，客户对直接降价接受度高，成交效果显著。

兰州房地产市场重点数据

• 土地市场：上半年土地供应1740万㎡，同比增加35%；成交面积1404万㎡，同比增加98%；成交楼面价1115元/㎡，同比下降35%。
• 商品住宅市场：供应面积400万㎡，同比增加64%；成交面积347万㎡，同比增加28%；成交均价8362元/㎡，同比微升10%。
• 库存情况：显性库存961万㎡，去化周期14.2个月；七里河区、兰州新区、城关区库存压力较大，占全市库存67%。

总结

2020年上半年，兰州市房地产市场在疫情后逐步恢复，政策环境保持稳定，土地市场和商品住宅市场均呈现复苏态势。全国宏观经济稳步回升，房地产行业政策保持中性，市场分化明显，主城及近郊区域热度较高，郊县市场仍需时间恢复。下半年，预计土地市场将趋稳，商品住宅市场供应放量，竞争加剧，但整体市场热度将微涨，均价维持稳定。