保利投顾-2020年上半年重庆中心城区房地产市场半年报-2020.7-71页_4mb

保利投顾重庆分公司市场分析总结

公司信息

• 电话：13618368337
• 邮箱：wanghuan00263@polyic.cn
• 地址：重庆市渝北区山茶路A幢5A层

咨询服务领域

• 市场监测研究
  • 宏观及行业政策及影响分析
  • 土地市场监测
  • 新房及二手房监测
  • 典型项目剖析
  • 房地产市场趋势研判
• 投资策略研究
  • 城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判
  • 城市进入研究
  • 城市/区域/板块深耕投资策略研究
  • 地块投资可研
• 项目前期研究
  • 项目前策定位
  • 商业定位及运营研究
  • 产业规划及运营研究
  • TOD/文旅/产业等特色项目前期研究

宏观环境及全国市场分析

全球疫情与经济影响

• 全球疫情阶段性反复，经济衰退成定局。
• 我国经济正在稳步复苏，PMI指标降幅收窄。
• 制造业PMI连续3个月位于荣枯线上，但需求端恢复慢于生产端。
• 外部需求恢复仍存较大不确定性，新出口订单指数已连续5个月处于收缩区间。

房地产政策变化

• 2020年以来，中央对房地产政策基调由支持房企端逐步转向刺激需求端。
• 房企融资规模放量，融资成本创近年新低。
• 房企融资规模同比增长5.58%，其中典型房企融资规模达3414亿元。

房贷利率与政策

• 5年期LPR上半年累计下调15bp，带动首套房贷利率累计下调23bp。
• 近两个月政策利率维持不变，预计后续房贷利率进入平台期。
• 部分城市继续以人才/落户名义放松购房资格，但多数政策被撤回或澄清。

市场修复进展

• 全国成交持续恢复至正常水平，下半年供应预期放量，市场竞争态势增强。
• 分区域：华东引领、热度最高；华北、西部、华南逐步回温；中部修复时点晚但快；东北恢复较慢。
• 分线：一二线城市先启动修复，目前恢复至正常水平；三四线城市修复时点滞后且进度较缓。

当前市场特征

1. 部分城市限价放松支撑房价上行，低价走量仍是主流。
2. 疫情冲击加大地方财政压力，政府供地意愿较强，下半年土地市场仍有放量空间。
3. 疫情冲击下整体库存缓慢抬升，部分城市需警惕库存积压风险。

下半年市场展望

1. 成交端预计较为平稳，供应端总量预计增加，市场竞争压力增大。
2. 各类城市之间、城市内部区域之间分化持续，需求回流强基本面城市及高价值区域。

城市房地产市场分析

城市基本面

• 经济：疫情对经济冲击较大，GDP进入负增长区间。
• 产业：电子产业韧性较强，率先恢复；汽车、摩托车受冲击更明显。
• 人口：大重庆人口红利不足，中心城区吸引力不足。
• 城市发展：成渝经济圈上升为国家战略，主城扩容至21区，城市由分散型向集聚型发展。

成渝经济圈

• 中央财经委会议明确推动成渝地区双城经济圈建设，将在西部形成重要增长极。
• 地方政府快速落地相关措施，如两江新区与天府新区战略合作、构建4个“1小时交通圈”、深化公积金互认互贷。

重庆“一区两群”布局

• “一区”引领发展，“两群”特色发展。
• 主城区各区域功能定位不同，形成差异化发展。

土地市场分析

• 量：2020年上半年土地供应可建体量约1044万方，同比上涨5%；成交可建体量约1058万方，同比上涨13.6%。
• 价：成交楼面均价呈波动上升趋势，上半年整体成交楼面价5961元/m²，同比下降8%。
• 供应主力为二环新兴区域，占比高达90.3%；内环核心区供地稀缺，楼面价高企。
• 茶园板块因广阳岛政府平台公司兜底，量价双高，成交168.7万方，楼面价达8885元/m²。
• 2020年上半年共成交6宗涉宅地块楼面价破万，多分布在城市核心区域及新兴热点板块。

土地供应结构

• 主城各区域土地供应量及成交情况分化明显。
• 江北、九龙坡、南岸土地供销价同比大幅上涨。
• 2020年上半年商住类土地中，中小体量地块成交仍是主流。

当前市场特征

• 供应：远郊板块供地加速，城市进一步扩张，政府供地意愿强。
• 成交：疫情冲击下，平台公司大力拿地，市场通过核心区高价地和远郊低价地平衡整体楼面价。
• 结构：土地容积率回归刚需刚改，中小体量地块成交为主。

下半年土地市场展望

1. “三稳”目标和地方财政压力对冲下，仍有核心好地推出，存在结构性拿地机会。
2. 区域、板块之间分化持续，城市核心区土地价值凸显，但房地价比高，利润空间下调；西区、远郊区投资潜力较大。

商品房市场分析

销售情况

• 1-5月重庆商品房销售额累计同比下降23.3%，销售面积累计同比下降18.5%。
• 5月销售额及销售面积同比实现由负转正，市场持续以价换量。
• 上半年商品房供应824万m²，约为去年同期65%；成交1093万m²，恢复至去年同期67%。

市场走势

• 2017-2018年重庆成交放量，2019年市场开始盘整。
• 2020年疫情导致供应放缓，市场缓慢复苏，但不及预期。
• 前期小体量新地块面市，竞争愈发激烈。

各区供销价

• 供应同比、成交同比、5月恢复度、6月恢复度数据表明，各区均呈现供求双跌，但部分热点区域恢复较快。
• 渝中、江北、北碚、巴南、沙坪坝等区域在5月已恢复至去年同期水平。

市场特征

• 疫情对楼市冲击较大，2月楼市基本停摆，3月起逐步恢复，5月出现单周成交峰值。
• 需求端在疫情后逐步释放，供应放量、促销等因素带动技术性反弹。
• 需求回流强基本面城市，如一二线及周边城市。
• 需求端以刚需为主，私企客群因收入不稳定入市有所放缓。

下半年市场展望

• 成交端预计较为平稳，供应端总量预计增加，市场竞争压力增大。
• 各类城市之间、城市内部区域之间分化持续，需求回流强基本面城市及高价值区域。
• 价格仍面临局部调整压力，低价走量仍是市场主流。