20200224-城市测量师行-房地产行业_上海产业研究回顾_17页_1mb

上海产业研究回顾总结

核心内容

2019年，城市测量师行围绕长三角一体化和自贸新片区的发展，加大了对产业项目的关注，成立了产业推进小组，开展了多个产业专项研究，为相关业务提供数据和资料支持。研究内容涵盖生物医药、互联网汽车、大飞机、物流、建材家居和健康养老等六大产业，旨在提升上海产业能级和核心竞争力，推动产业高质量发展。

主要观点

1. 上海层面

• 上海在改革开放四十周年之际，成为首个GDP破3万亿元的城市，面临提升经济发展质量、参与国际合作与竞争的新挑战。
• 2018年发布的“双高意见”强调了提高要素资源配置效率，加快破解激励约束机制不顺、新旧动能转换机制不畅等问题。
• 上海市产业地图发布，明确重点产业的现状和未来布局，助力投资者和企业精准匹配项目。

2. 公司层面

• 土地作为产业发展的载体，在产业研究中具有重要作用。
• 公司通过积累土地信息和评价标准，尝试以土地为切入点进行产业研究，支持综合一体化咨询业务模式的发展。
• 产业研究与公司现有业务紧密结合，既满足业务需求，也为拓展业务提供机会。

产业研究方法

产业专项研究分为四个阶段：

1. 确定产业研究方向：结合产业地图和公司业务，聚焦特定产业，如生物医药、互联网汽车等。
2. 建立分析框架：采用多种分析方法（如S-C-P、SWOT、波特分析等），并根据研究目标选择合适的分析工具。
3. 收集资料与研究：利用数据库（如万得、同花顺、天眼查）获取企业基本信息，进行财务指标分析和行业细分研究。
4. 初步成果汇报与探讨：按月进行研究汇报，听取多方意见，不断优化研究方向和方法。

六大产业研究概述

1. 生物医药

• 上海是生物医药发展的重要区域，研究聚焦行业分类、财务指标和区域分布。
• 行业分类包括制药、医疗器械、医药服务等，其中制药占主导地位。
• 关键财务指标如净利率、总资产周转率、研发费用占比等被重点关注。

2. 互联网汽车

• 互联网汽车行业被划分为传统汽车技术和创新汽车技术两大类，共13个三级分类。
• 企业以注册资本1000万元以上为筛选标准，共选取612家企业进行研究。
• 行业发展趋势受政策影响较大，未来将向高级辅助驾驶、智能网联等方向发展。

3. 大飞机产业

• 大飞机产业作为国家战略产业，具有技术密集、资本密集和风险密集的特点。
• 研究样本为113家注册资本1000万元以上的企业，分析其成立时间、区域分布等。
• 未来重点发展方向为航电系统、复合材料应用等，CR929项目已明确复合材料使用比例超过50%。

4. 物流产业

• 物流产业为复合型服务产业，研究聚焦于快递行业，分析其运营模式（加盟与直营）。
• 快递企业如中通、圆通、申通等通过自动化分拣中心和提升运载效率降低成本。
• 顺丰以重资产模式发展，投资大量于飞机、分拣中心和信息技术设备。
• 未来物流行业将向智慧化、集约化发展，线上线下融合成为趋势。

5. 建材家居产业

• 建材家居行业涉及材料、产品、销售、设计、装修等环节，研究关注行业现状和转型升级方向。
• 行业销售毛利率和利润率稳定，但部分城市已出现饱和，上海则因环保政策和城市升级，饱和度明显下降。
• 销售渠道正在向线上线下融合、与装修设计公司合作、与房地产开发商链接等方向转型。
• 全屋定制发展迅速，但单一品类定制模式已面临挑战，未来需注重“虚实交互展示”和产品搭配。

6. 健康养老产业

• 健康养老产业关系到社会福利和未来发展，上海老龄化程度较高，但养老机构床位数和利用率仍较低。
• 以亲和源康桥项目为典型案例，分析其会员制模式、物业功能和市场表现。
• 未来养老产业将向社区养老和机构养老发展，更加专业和及时的养老服务将更受青睐。

问题与思考

• 信息获取渠道有限，部分企业数据难以获得，尤其是非上市企业。
• 宏观数据和行业经济数据过于宽泛，缺乏对特定产业的针对性。
• 企业实际经营地与注册地不一致，影响产业布局分析的准确性。
• 行业间缺乏统一关联标准，产业链梳理难度较大，需参考成熟机构的研究方法。

关键信息

• 产业研究服务于政府、园区平台、产业服务机构和企业等不同客户群体。
• 产业专项研究为项目推进提供分析支持，提升公司业务效率与拓展能力。
• 未来产业研究需进一步明确核心和侧重点，减少重复劳动，提升研究质量。

产业研究意义

• 产业研究有助于把握宏观发展趋势、梳理产业互动关系、分析市场容量和竞争环境。
• 通过产业研究，公司能够更好地服务各类客户，推动产业项目快速落地和资源高效配置。
• 产业研究是公司长期可持续发展的重要方向，值得持续投入和深入研究。

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