20210618-德邦证券-战略看多首批公募REITs系列（十一）_税务优化_公募REITs潜在红利_14页_1mb

证券分析师报告总结：税务优化与公募REITs发展

核心内容

本报告聚焦于公募REITs的税务优化路径，分析了国内外REITs产品的税收政策差异，并指出当前我国公募REITs在税务方面存在的瓶颈，提出未来可能的优化方向。

主要观点

• 税收是REITs市场发展的关键驱动力：成熟REITs市场普遍通过税收优惠政策提升产品吸引力，如美国允许REITs分红免税，中国香港和新加坡亦对REITs交易环节提供税收优惠。
• 国内REITs尚未享受税收优惠：目前我国尚未对REITs产品实施税务优惠，导致其税负较重，影响投资者收益及市场发展。
• 税收政策优化将促进REITs市场成熟：通过减免土地增值税、所得税、印花税等方式，可以有效降低REITs的税负，提高其投资吸引力。
• REITs各环节涉及多项税费：包括增值税、土地增值税、企业所得税、印花税等，且不同资产类型（产权类、特许经营权类）在各环节的税务处理存在差异。
• 税收优化路径明确：可从交易环节、运营环节、份额持有人收益环节、SPV项目公司认定等方面进行政策调整。

关键信息

一、国内外REITs税收政策对比

二、公募REITs各环节税费分析

1. 环节一：底层资产打包重组

• 产权类REITs：涉及增值税、增值税附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税。
• 特许经营权类REITs：涉及增值税、增值税附加、企业所得税、印花税，不涉及土地增值税和契税。

2. 环节二：项目公司股权交易

• 涉及企业所得税（25%）和印花税（0.05%）。

3. 环节三：项目运营实现收入

• 产权类REITs：涉及增值税、增值税附加、房产税（12%）、城镇土地使用税、企业所得税、印花税。
• 特许经营权类REITs：涉及增值税、增值税附加、企业所得税，不涉及房产税、土地使用税。

4. 环节四：份额持有人实现投资收益

• 个人所得税：差价收入暂不征税，分红部分需代扣代缴20%。
• 企业所得税：若持有股票满12个月，可享受免税政策。

5. 环节五：产权类REITs结束与退出

• 涉及增值税、增值税附加、土地增值税、企业所得税、契税、印花税。

三、国内REITs税务优化建议

1. 土地增值税优惠：在交易基础设施不动产时，减免土地增值税。
2. 所得税优惠：对用于分红的利润部分免征所得税。
3. 印花税优惠：在交易与租赁环节，仅对单边征收印花税。
4. SPV项目公司适用高新企业税率：对符合条件的SPV项目公司，可适用15%的所得税优惠税率。

风险提示

• 税收政策不确定性：未来REITs基础资产项目的税收政策可能发生变化。
• 会计准则与REITs规则调整：可能对REITs的税务处理产生影响。

附：分析师与研究助理信息

• 分析师：吴开达
  • 资格编号：S0120521010001
  • 邮箱：wukd@tebon.com.cn
  • 职位：德邦证券研究所副所长、总量大组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究）
• 研究助理：姚皓天
  • 邮箱：yaoht@tebon.com.cn

法律声明

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