房地产行业REITs专题报告（一）：公募REITs扬帆，“新资产”起航-20210618-国信证券-30页_1mb

房地产行业公募REITs专题报告总结

核心内容

本报告围绕公募REITs展开，分析其本质特征、国际经验、国内市场现状及投资价值，提出对首批公募REITs的积极投资建议。主要内容包括：

• REITs的基本结构与分类标准
• REITs的典型特征：高分红、有限杠杆、税收中性
• 美国和亚洲REITs市场的发展历程与表现
• 首批公募REITs的资产质量、定价机制及现金流分派率
• 投资建议与市场预期差异

主要观点

1. REITs的本质与特征

• REITs是一种专注于不动产投资的基金产品，具有高分红、有限杠杆和税收中性等典型特征。
• 高分红是其核心属性，要求分红比例不低于90%，符合国际惯例。
• 有限杠杆体现在REITs的资产负债率通常控制在合理范围，如新加坡和中国香港限制负债不超过总资产的50%。
• 税收中性是REITs发展的重要驱动力，美国等国家通过专门税制实现这一目标，而中国目前尚未有专门REITs税制，主要通过“股+债”结构实现节税。

2. 海外市场经验

• 美国REITs市场：全球最大、最成熟，市值超过1.2万亿美元，权益型REITs占主导地位。虽然长期表现稳健，但近年来受疫情影响，波动较大。
• 亚洲REITs市场：起步较晚，但发展迅速，日本、新加坡、中国香港占据市场主要份额。工业/物流类REITs表现最佳，酒店类最差。
• REITs与股市相关性较弱，可作为分散投资的工具。其收益率波动较大，但分红稳定，具备一定的权益属性。

3. 首批公募REITs表现

• 首批公募REITs底层资产整体优质，涵盖高速公路、仓储物流、产业园区、污染治理等类型。
• 采用“公募基金+ABS”结构，符合国内法规要求，实现资产证券化。
• 发行定价理性，平均溢价率为3.4%，为二级市场留足空间。
• 现金流分派率在2.99%至9.58%之间，具备吸引力。

关键信息

1. REITs的基本结构

• 包括底层资产、资产管理人、产品管理人和持有人。
• 不同类型REITs在结构上有所改进，以适应不同投资目标。

2. REITs的分类

• 按资产类型：权益型、抵押型、混合型
• 按组织形式：公司型、契约型、合伙型
• 按募集方式：公募型、私募型
• 按底层资产类型：住宅、零售、办公、物流、基础设施等

3. 首批公募REITs概况

4. 投资价值分析

• 价格影响因素：REITs价格由底层资产价值和二级市场交易共同决定。
• 价值锚定：底层资产价值可作为REITs价值的下限，而派息收益率则决定了其上限。
• 长期与短期因素：短期看底层资产，长期看基金管理人。随着REITs产品规模扩大，基金管理人的重要性将逐渐上升。
• 收益对比：REITs收益具有一定的波动性，但分红稳定，具有较好的吸引力。

投资建议

• 首批公募REITs具备较强的吸引力，建议积极关注。
• 从市场表现来看，工业/物流类REITs为亚洲REITs中表现最佳的类型，未来具备较好的增长潜力。
• REITs作为一种“新资产”，具备独特的风险收益特征，可作为权益类和债权类资产的分散投资工具。

与市场预期的不同之处

• 市场普遍认为REITs具有较强的固收属性，基金管理人作用不大。但报告认为，随着REITs规模扩大，基金管理人将成为核心角色。
• 市场认为REITs波动空间小，但报告指出，REITs与股市相关性较弱，但交易因素仍会造成较大波动，是一种权益类和债权类资产之外的“新资产”。

风险提示

• 底层资产表现不及预期
• 二级市场配置需求不足

市场发展与政策支持

• 美国REITs市场发展经历了多个阶段，从1960年建立，到1986年成为成熟市场，支持政策持续出台。
• 亚洲REITs市场发展迅速，尽管受疫情影响，但整体表现稳健，工业/物流类REITs尤为突出。

总结

本报告指出，公募REITs作为新型投资工具，具备高分红、有限杠杆、税收中性等特征。其价格由底层资产和市场交易共同决定，短期“物”大于“人”，长期“人”的作用逐渐增强。首批公募REITs资产质量高，发行定价合理，现金流分派率具备吸引力。工业/物流类REITs表现最佳，可作为优先配置对象。REITs作为一种“新资产”，未来有望在市场中发挥重要作用，为投资者提供新的投资选择。