战略看多首批公募REITs系列研究合集V1.0：七一献礼，开启中国REITs新时代-20210619-德邦证券-87页_7mb

七一献礼，开启中国REITs新时代

核心内容概览

中国首批公募REITs的推出标志着基础设施资产证券化进入新阶段，为投资者提供了新的投资方向。本系列研究从政策导向、资产质量、定价方式和微观交易结构等方面分析了战略看多的原因，探讨了投资与估值方法，并对发售情况及投资者结构进行了跟踪分析。同时，还对REITs的识别方法、公募基金参与障碍及税收优化空间进行了深入研究。

主要观点

战略看多首批公募REITs

• 首批公募REITs符合政策导向，底层资产透明，均为优质基础设施项目。
• 4%净现金流分派率隐含折价修复空间，资产成长性增强收益保障。
• 高战配占比与锁定期限制使二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期。
• 在卖空约束下，没有份额的看空者不是真正的看空者，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。
• 预期分歧带来认知差距，超额收益蕴含在从0到1的机会中。
• 二级市场正缺投资方向，公募REITs上市将带来新的“靶向”。

投资与估值指南

• 优势(S)：收益稳定、提供优质投资标的、具有抵御通胀的特性。
• 弱点(W)：初期估值易偏离真实价值、流动性差、缺乏复合型人才。
• 机会(O)：产品质量高、初期风险低、监管带来溢价发行。
• 威胁(T)：基金存续期与资产特许经营权不匹配、易受经济和利率波动影响、政策不完善。

REITs相关规则与定价方法

• 公募REITs需满足特定资产配置比例（80%以上投资于基础设施资产支持证券）。
• 份额发售以网下询价方式确定，参考NAVPS、P/FFO、DCF模型。
• 网下投资者主要为券商自营和保险资金，公众投资者偏好高现金分派率项目。

发售跟踪与投资者结构分析

• 首批9只公募REITs募集期大幅缩短，配售比例极低，反映大量乐观预期未被满足。
• 高顶格申购规模下，融资规模较大的项目获配比例偏高。
• 信托、银行、保险等机构凭借资金优势获取较大份额。
• 私募基金参与数量多，但平均认购金额小，项目类型分布均衡。
• 公众投资者对不同REITs产品的认可度与网下投资者呈现一致性，但更偏好高现金分派率项目。

关键信息

REITs的识别

• 公募REITs：以“公募”与“股权”为核心，实现从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。
• 鹏华前海万科：更类似于债券基金，投资于单一目标公司股权比例不超过50%，不具备典型REITs特征。
• 越秀房产信托基金：作为中国香港首批上市REITs，其结构和运营方式为国内REITs发展提供借鉴，核心资产位于内地市场。

公募基金缺席原因

• 现行《基金法》及基金合同限制非FOF类公募基金参与。
• FOF基金因运作时长限制无法参与。
• 需要将公募REITs视为新资产类别，优化相关规则。

税务优化

• 税收政策是影响REITs收益率的重要因素，境外成熟市场普遍有税收减免政策。
• 国内尚未对REITs进行相关税收制度调整，未来有较大优化空间。
• 投资公募REITs相较于其他方式可享受一定税收优惠。

潜在红利与市场前景

• 首批公募REITs战略定位聚焦于基础设施补短板建设。
• 目前仅涉及产业园区、仓储物流、高速公路、垃圾处理和污水治理等有限行业，未来有望扩展。
• 预计每年发行800-1200亿元，未来十年有望实现REITs市场破万亿。
• 美国REITs平均投资收益率达11.42%，历史年化复合收益率为9.56%。

风险提示

• 基础设施项目经营风险
• 管理机构履约风险
• 内部人控制风险

相关报告与目录

• 系列报告：共11篇，涵盖战略看多、投资指南、规则解析、发售跟踪、税务优化等方面。
• 目录结构：
  • 战略看多首批公募REITs
  • 投资指南：最大化SO，规避WT
  • REITs相关规则&定价方法
  • 发售情况与投资者结构分析
  • 如何甄别REITs?
  • 公募基金缘何缺席首批公募REITs?
  • 税务优化：公募REITs潜在红利

结论

中国首批公募REITs的推出标志着基础设施投资领域的重要变革，具有稳定的收益、抵御通胀和良好的发展前景。尽管存在初期估值偏离、流动性不足及政策不完善等挑战，但其战略定位、高现金分派率和潜在税务红利使其成为值得关注的投资标的。未来，随着规则优化和市场成熟，REITs有望成为国内资本市场的重要组成部分。