20210619-德邦证券-战略看多首批公募REITs系列研究合集V1.0_七一献礼_开启中国REITs新时代_87页_7mb

报告摘要

七一献礼，开启中国REITs新时代总结

核心内容概述

本报告围绕中国首批公募REITs的推出，从政策导向、资产质量、定价方式、投资者结构、税务优化等多个角度进行了深度分析，提出对首批公募REITs的战略看多观点，并为投资者提供投资指南和估值方法。报告还探讨了公募基金缺席首批REITs的原因及未来参与的可能性，以及REITs在市场中的潜在红利和风险。

主要观点与关键信息

1. 战略看多首批公募REITs

政策导向：首批公募REITs顺应政策导向，旨在推动基础设施建设与资产证券化，有助于降低政府杠杆率。
资产质量：底层资产透明，均为优质基础设施项目，如产业园区、仓储物流、高速公路等。
折价修复空间：4%净现金流分派率要求隐含折价修复空间，资产成长性增强收益保障。
稀缺性与锁定期：高战略配售比例和锁定期限制使二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期。
卖空约束：在卖空受限的情况下，公募REITs上市初期将被乐观者边际定价。
认知差距：新事物预期分歧较大，超额收益往往蕴含在从0到1的机会中。
二级市场机会：公募REITs上市为二级市场带来新的投资“靶向”。

2. 投资与估值指南

SWOT分析法：
- 优势 (S)：分红稳定、提供优质投资标的、具有抗通胀特性。
- 弱点 (W)：初期估值易偏离真实价值、封闭式运作降低流动性。
- 机会 (O)：产品质量高、监管要求降低风险、增强市场活跃度与拓展融资渠道。
- 威胁 (T)：基金存续期与资产特许经营权期限不匹配、易受经济和利率波动影响、政策风险。
估值方法：
- NAVPS价值：反映底层资产的内在价值。
- P/FFO或P/AFFO指标：衡量REITs的估值水平。
- DCF模型：基于现金流折现计算内在价值。

3. 发售情况与投资者结构分析

募集情况：
- 募集期大幅缩短，配售比例极低，表明市场热情高涨。
- 高顶格申购规模下，融资规模较大的项目获配比例明显偏高。
- 现金认购限制部分投资者参与能力，信托、银行、保险等机构凭借资金优势获取较大份额。
投资者结构：
- 网下投资者：券商自营、保险资金成为主力。
- 公众投资者：偏好高现金分派率的经营权项目。
- 战略配售：原始权益人及关联方占比高，通常不少于20%。
- 获配比例：网下获配率在5.94%-25.95%，公众获配率在1.76%-12.30%。

4. 如何甄别REITs

公募REITs与类REITs对比：
- 公募REITs：以“公募”与“股权”为核心，投资基础设施项目，实现从私募到公募、债权到股权、融资到资产管理的转变。
- 类REITs：以私募为主，投资范围较窄，多为单一物业项目，属于固定收益产品。
鹏华前海万科REITs：并非真正的公募REITs，更接近于混合型基金，投资于固定收益类资产与权益类资产的比例不低于50%。
越秀房产信托基金：作为中国香港首批上市REITs，其核心资产位于内地，展示了国内产业园区REITs的可行性，具有标准化的REITs结构。

风险提示

经营风险：基础设施项目的运营风险。
管理风险：管理机构的履约风险与内部人控制风险。
政策风险：行业政策和法律合规的不确定性。

税务优化：公募REITs潜在红利

税收政策：公募REITs可享受一定的税收优惠，如降低增值税、企业所得税等。
境外经验：美国、中国香港、新加坡等成熟REITs市场均设有税收优惠政策，国内也有较大优化空间。
影响：税收政策直接影响REITs的运行成本和投资者回报，对市场繁荣发展至关重要。

总结

中国首批公募REITs的推出标志着REITs市场进入新时代。其战略定位明确，政策导向清晰，底层资产优质，具有良好的收益预期和抗通胀能力。尽管存在流动性、政策、市场波动等风险，但其稀缺性和高战略配售比例为市场带来新的投资机会。未来，随着税收政策的优化，REITs有望进一步吸引机构投资者，并推动市场繁荣发展。

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