仲量联行2022年第三季度北京房地产市场回顾报告_22页_2mb

北京房地产市场回顾总结

核心内容概述

2022年第三季度，北京房地产市场整体呈现温和下行趋势，尤其在办公楼市场，租金持续小幅下降，净吸纳量显著减少，空置率略有回落。与此同时，产业园市场因政策支持及产业基础良好，表现出一定的韧性，部分区域如亦庄租金逆势上涨。城市更新政策亦在这一季度逐步深化，为商业地产改造提供了新的思路与路径。

办公楼市场情况

主要观点

• 净吸纳量下降：第三季度全市净吸纳量为14,381平方米，同比下降70%。
• 租户行为变化：大型企业租户更倾向于谨慎决策，小面积租赁占主导。
• 租金趋势：整体租金环比下降0.4个百分点，九个子市场中有七个租金出现负增长。
• 空置率变化：全市空置率下降至9.7%，环比降幅0.1个百分点，主要得益于近期入市项目的去化。

关键信息

• 金融街与中关村区域市场压力持续，空置面积去化放缓，业主采取更灵活的租赁策略（如租金优惠、免租期延长）以吸引租户。
• 甲级办公楼市场进入均衡偏租户阶段，租金增长乏力，部分项目在年初上调租金但未达预期。

产业园区市场

主要观点

• 投资偏好：超过70%的投资人仅关注一线城市及其周边的产业园物业。
• 政策支持：直接财政支持（如减税、补贴）对投资人吸引力最大。
• 运营模式：投资人通过吸引入驻企业实现产业协作，成为最优运营模式。

关键信息

• 亦庄产业园子市场面积达453万平方米，占北京市场存量的约30%，具备较强的产业承载能力。
• 四类支柱产业主导租赁需求，2020年后降本需求显著增加。
• “专精特新”中小企业落户亦庄，预计未来将带来租金增长机会。

雄安新区发展

主要观点

• 建设成果：雄安新区五周年建设成果显著，累计开工建筑面积达2,360万平方米。
• 产业布局：吸引110家央企分支机构及3,700余家北京投资来源企业注册。
• 城市定位：雄安新区作为京津冀协同发展的新引擎，高起点布局高端高新产业。

关键信息

• 雄安新区规划面积1,770平方公里，起步区已形成初步建设格局。
• 重点发展新一代信息技术、现代生命科学、新材料、高端现代服务业及绿色生态农业等产业。

北京“十四五”城市更新政策解读

主要观点

• 更新潜力：北京中心城区城市更新潜力巨大，可更新建筑约2.45亿平方米，其中1.66亿平方米位于城六区。
• 政策支持：首次提出土地租赁的配置方案，研究土地使用年限延长的可能。
• 用途转换：允许商业服务业类建筑用途相互转换，为改造提供清晰政策途径。
• 审批权限下放：城市更新审批权限下放至区级政府，简化流程、提升效率。

关键信息

• 土地租赁政策为解决土地使用年限问题提供了新思路，鼓励先租后让。
• 政策允许建筑用途转换，与2018年“商改办”政策相比更具灵活性。
• 区级政府更熟悉区域存量资源，有助于推动城市更新项目优先级安排。
• 城市更新政策明确聚焦办公和商业领域，提出具体发展方向，如金融街、CBD、望京等区域的产业升级。

总结

2022年第三季度，北京房地产市场在疫情后仍面临一定的承压，但通过政策支持与城市更新，为商业地产市场注入了新的活力。办公楼市场趋于平稳，租金小幅下降，但部分区域如亦庄表现出较强的抗压能力。城市更新政策成为推动市场转型的重要引擎，为存量资产改造提供了明确的方向和政策保障，助力北京房地产市场向高质量发展迈进。