房地产行业报告11月土地月报：宅地成交依然较强，溢价率继续回落-20171206-华创证券-22页-1mb

房地产行业快评总结

核心内容概述

2017年11月，房地产行业土地市场表现呈现“供应放量，成交放缓，价格理性回归”的趋势。住宅类土地供应量环比大幅增长45%，但同比由正转负至-8%，其中纯住宅用地同比-10%。住宅类土地成交面积环比下降27%，同比小幅增长6%，其中纯住宅用地成交同比显著增长36%。整体来看，土地市场供需关系逐步改善，土地价格趋于理性。

主要观点

• 土地供应：11月住宅类土地供应量为全年次高点，一线城市供应同比大幅增长63.5%，二线城市和三四线城市供应同比略有下降，但整体仍保持稳定。
• 土地成交：住宅类土地成交面积同比小幅增长6%，但环比下降27%，其中三四线城市成交表现较为突出。住宅类土地成交金额同比上涨2.8%，但环比下降14.6%。
• 供需比：11月住宅类土地成交/供应比为0.62倍，环比下降50%，表明土地市场供需关系逐步改善。
• 溢价率：11月住宅类土地成交溢价率降至21%，较10月下降1个百分点，显示市场趋于理性。
• 价格趋势：土地成交均价环比上涨17%，但同比微降3.3%，其中一线城市地价涨幅较大，三四线城市成交价有所回落。

关键信息

1. 土地供应情况

• 总体供应：11月百城土地供应面积14,105万平米，环比+41.9%，同比-11.9%，累计同比+13.9%。
• 分用地性质：
  • 住宅用地：同比-10.1%，环比+27.7%
  • 商住用地：同比-4.5%，环比+82.3%
  • 商服用地：同比-1%，环比+74.2%
  • 工业用地：同比-22.3%，环比+21.6%
• 分城市能级：
  • 一线：同比+63.5%，环比+59.0%
  • 二线：同比-15.6%，环比+77.8%
  • 三四线：同比-5.3%，环比+20.0%

2. 土地成交情况

• 总体成交：11月百城土地成交面积9,114万平米，环比-20.4%，同比+5.7%，累计同比+20.9%。
• 分用地性质：
  • 住宅用地：同比+35.7%，环比-29.6%
  • 商住用地：同比-27.7%，环比-21.3%
  • 商服用地：同比+22.8%，环比+19.4%
  • 工业用地：同比-3.4%，环比-25.1%
• 分城市能级：
  • 一线：同比+1.5%，环比+3.2%
  • 二线：同比-31.3%，环比-28.0%
  • 三四线：同比+86.1%，环比-30.3%

3. 土地供需与价格

• 供需比：住宅类土地成交/供应比为0.62倍，较10月下降50%，表明市场供需关系有所改善。
• 成交均价：住宅类土地成交楼面均价为5,528元/平米，环比+17.2%，同比-3.3%。
• 分城市能级成交均价：
  • 一线：15,868元/平米，环比+27.6%
  • 二线：6,831元/平米，环比+19.8%
  • 三四线：3,003元/平米，环比-8.2%
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率为21%，较10月下降1个百分点，其中：
  • 一线：5%，环比-12个百分点
  • 二线：27%，环比+4个百分点
  • 三四线：32%，环比+9个百分点

投资建议

• 板块评级：维持房地产板块推荐评级。
• 推荐公司：
  • 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展（强烈推荐）
  • 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业（推荐）
  • REITS标的：嘉宝集团、金融街（推荐）

风险提示

• 房地产市场下行风险。

行业分析团队

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：
  • 鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）
  • 曹曼（同济大学管理学硕士）

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过基准指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数变动幅度在-5%—5%之间
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过基准指数5%以上

图表目录

• 图表1-8：百城土地供应面积与结构分析
• 图表9-16：百城土地成交面积与结构分析
• 图表17-25：土地供需比、成交均价、溢价率等关键指标分析