房地产行业土地市场月度跟踪报告（2023年8月）：1_8月百城宅地成交建面同比下降29_，核心城市宅地成交溢价率小幅收敛-20231006-光大证券-16页_1mb

行业研究总结

核心内容

2023年1-8月，中国房地产市场整体呈现供需双降趋势，土地市场热度有所回落。百城住宅类用地供应与成交面积同比分别下降23.4%和28.8%，成交楼面均价同比上涨7.7%。其中，一线、二线、三线城市的表现各有差异。

• 一线城市：供应与成交面积同比分别下降42.7%和29.5%，成交楼面均价同比上涨8.4%，显示出市场相对稳定。
• 二线城市：供应与成交面积同比分别下降27.3%和35.8%，成交楼面均价同比上涨17.1%，市场热度相对较高。
• 三线城市：供应与成交面积同比分别下降17.9%和23.9%，成交楼面均价同比上涨3.6%，市场热度较低。

主要观点

土地市场表现

• 2023年8月，百城土地供应与成交面积同比分别下降29.3%和43.9%，市场整体低迷。
• 1-8月，百城土地市场累计同比降幅延续，土地成交均价略有上涨，但整体仍处于下行通道。
• 一线城市土地成交均价上涨明显，二线城市涨幅较大，三线城市涨幅较小。

房企拿地情况

• 1-8月，TOP50房企新增土储价值同比下降12.1%，新增土储面积同比下降9.9%。
• 头部国央企在拿地上表现稳健，其中华润、保利、建发等房企拿地规模较大。
• 新增土储价值前三名为华润置地（745亿元）、保利发展（668亿元）、万科地产（616亿元）。
• 新增土储面积前三名为华润置地（478万平）、保利发展（468万平）、建发房产（466万平）。

关键信息

22城“两集中”供地情况

• 第一批供地：累计供应土地建面3419万平，成交面积2754万平，成交率80.6%，整体溢价率7.0%。
• 第二批供地：累计供应土地建面3292万平，成交面积2412万平，成交率73.3%，整体溢价率7.0%。
• 第三批供地：6城完成，累计供应土地建面418万平，成交面积353万平，成交率84.5%，整体溢价率5.9%。
• 第四批供地：6城完成，累计供应土地建面388万平，成交面积336万平，成交率90.2%，整体溢价率5.4%。

杭州供地情况

• 杭州已完成10批次土拍，累计供应土地86宗，成交85宗，供应面积成交率97.5%，累计成交总价1196亿元，溢价率8.3%。

投资建议

• 主线一：关注具备片区综合开发能力、有望参与超大特城市城市更新、市占率有望提升的稳健龙头房企，如招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。
• 主线二：关注先发布局多元赛道、存量资产资源丰富、在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，如华润置地、龙湖集团、新城控股。
• 主线三：关注我国产业园步入存量改革+创新发展期，公募REITs有助于产业园资产重估，建议关注上海临港。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策推进速度或效果不及预期，可能影响居民及企业信心。
• 市场需求不及预期：就业情况恶化或居民收入下降，可能影响购房需求及按揭贷款偿还。
• 项目竣工不及预期：疫情反复可能影响施工进度，进而影响竣工规模和企业业绩兑现。
• 多元化业务经营不佳：宏观经济环境变化或行业竞争加剧，可能导致多元化业务效果不佳。
• 信用风险：部分房企面临债务到期高峰，叠加“三道红线”政策，现金流管理能力差的房企违约风险增加。

估值方法与分析师声明

• 本报告基于各种假设，不同假设可能导致分析结果差异。
• 估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。
• 分析师具有证券投资咨询执业资格，独立、客观地出具报告，对内容和观点负责。
• 报告可能包含不时补充、修订或更新的信息，但不保证及时发布。

法律声明

• 本报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格。
• 本报告根据中华人民共和国法律在境内分发，仅向特定客户传送。
• 未经书面许可，任何机构和个人不得翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用本报告内容。
• 报告内容不构成投资建议，投资者应自行承担投资风险。