房地产行业3月土地月报：土地供需两旺，宅地尤其亮眼，溢价率继续下行-20180410-华创证券-21页-1mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

2018年3月，房地产行业土地市场呈现供需两旺态势，尤其住宅类土地表现亮眼，但整体溢价率继续下行，市场逐步回归理性。

土地供应

• 总体供应：3月百城各类型土地合计供应面积为10,630万平方米，环比增长15%、同比增长16%，前3月累计同比增加33.7%。
• 住宅类用地：3月住宅类用地供应面积4,791万平方米，环比增长11%、同比增长34%，前3月累计同比增加36.4%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市供应增长273.4%，但同比仅增长14%。
  • 二线城市供应增长31.8%，同比增加32.4%。
  • 三四线城市供应下降12%，但同比增加37.6%。
• 土地类型结构：
  • 住宅用地占比27.2%，同比增加33.6%。
  • 商住用地占比17.9%，同比增加33.6%。
  • 工业用地占比40.2%，同比增加16.6%。
  • 商服用地占比12.1%，同比增加11.6%。
• 土地新规影响：自2017年4月土地供应新规实施以来，土地供应持续改善，尤其住宅类用地表现突出。

土地成交

• 总体成交：3月百城土地成交面积9,447万平方米，环比增长17.4%、同比增长49.9%，前3月累计同比增加16.9%。
• 住宅类用地：3月住宅类用地成交面积3,880万平方米，环比下降0.9%、同比增长29.2%，前3月累计同比增加1.4%。
• 城市能级分布：
  • 一线城市成交下降35.7%，同比减少45.3%。
  • 二线城市成交下降23.2%，同比增加38.5%。
  • 三四线城市成交增长38.6%，同比增加30.9%。
• 土地类型结构：
  • 住宅用地成交占比29.6%，同比增加45.4%。
  • 商住用地成交占比11.5%，同比仅增长0.3%。
  • 工业用地成交占比41.8%，同比增加102.6%。
• 成交均价：3月住宅类土地成交均价为4,119元/平方米，环比下降13.9%，同比减少12.6%。
• 溢价率：3月住宅类土地成交溢价率为19%，较2月下降1个百分点。

土地供需关系

• 供需比：3月百城住宅类土地供需比为0.81倍，较2月下降11%。
• 城市能级供需比：
  • 一线城市供需比0.48倍，较2月下降83%。
  • 二线城市供需比0.72倍，较2月下降42%。
  • 三四线城市供需比0.96倍，较2月上升58%。
• 市场趋势：土地市场供需关系逐步改善，土地价格和溢价率同步走低，市场趋于理性。

主要观点

1. 土地供应持续改善：3月住宅类用地供应同比和环比均增长，且连续3个月保持两位数增长，预计全年土地供应将保持向好趋势。
2. 土地成交表现亮眼：3月土地成交面积同比增长近50%，其中住宅类用地成交增长显著，主要受2月供应放量和高基数效应减弱影响。
3. 供需关系趋于合理：3月土地成交/供应比下降，市场供需关系改善，推动溢价率继续下行。
4. 价格趋于理性：土地成交均价和溢价率同步走低，市场逐步回归理性。
5. 区域分化明显：一线城市土地供应和成交表现相对疲软，但未来可能因低基数效应而改善；二线城市供需关系趋紧，但土地成交增长；三四线城市供需关系相对健康，土地成交和价格均有所回升。

关键信息

• 土地供应：住宅类用地供应持续增长，尤其纯住宅用地表现优异。
• 土地成交：3月住宅类用地成交同比大幅增长，但环比略有下降。
• 供需比：3月住宅类土地供需比降至0.81倍，较2月下降11%。
• 溢价率：3月住宅类土地溢价率降至19%，一线城市溢价率异常下降至0%。
• 价格走势：土地成交均价和溢价率同步走低，市场趋于理性。
• 投资建议：维持对房地产行业的推荐评级，重点推荐龙头及蓝筹公司，如保利地产、新城控股、万科A、招商蛇口、金地集团等，同时推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福等二线公司。

推荐公司及评级

风险提示

• 房地产市场下行风险：市场存在下行风险，需关注政策变化和市场需求波动。

投资建议

• 趋势判断：土地供需两旺，住宅类土地表现尤为突出，溢价率继续下行，市场逐步回归理性。
• 未来展望：预计4月土地成交将继续走好，土地市场供需关系改善趋势不改。
• 投资策略：推荐关注房地产龙头及蓝筹公司，认为其具备较强抗风险能力和增长潜力。