房地产行业4月土地月报：宅地供需双双稳增，溢价率低位略有上行-20180510-华创证券-21页-1mb

4月土地市场月报总结

核心内容概览

2018年4月，中国房地产行业土地市场整体呈现供需稳增、地价温和上升、溢价率略有回升的态势。尽管成交面积环比下降，但同比表现依然强劲，市场回归理性趋势不改。行业分析师认为，土地市场供给端调控正推动资源向龙头企业集中，维持对房地产板块的“推荐”评级。

主要观点

土地供应

• 住宅类用地：4月住宅类供地面积环比下降32%，同比上升24%，1-4月累计同比上升36%。其中纯住宅用地环比下降27%，同比上升23%，表现依然优异。
• 整体土地供应：百城各类型土地合计供应8,981万平米，环比下降21%，同比上升31%。累计同比上升36%，显示土地供应整体保持增长态势。
• 城市能级分化：一线城市住宅类供地同比大幅下降62%，二线城市同比上升32%，三四线城市同比上升21%。一线供应持续低迷，二线和三四线城市供应有所回升。

土地成交

• 住宅类用地：4月住宅类土地成交面积环比下降23%，同比上升15%，其中纯住宅用地成交同比上升32%，表现亮眼。
• 整体土地成交：百城各类型土地合计成交7,712万平米，环比下降23%，同比上升9%。累计同比上升17%。
• 城市能级分化：一线成交同比上升11%，二线同比上升3%，三四线同比上升34%。一线成交表现相对稳定，二线和三四线成交增长显著。

土地供需关系

• 供需比：百城住宅类土地成交/供应比为0.95倍，环比上升14%。一线城市供需比达10.72倍，环比大幅上升2148%；二线城市供需比为1.22倍，环比上升60%；三四线城市供需比为0.75倍，环比下降20%。
• 地价走势：住宅类土地成交楼面均价为5,079元/平米，环比上升25%，同比上升6%。一线成交均价环比上升251%，同比略降48%；二线和三四线城市均价均有所上升。
• 溢价率：百城住宅类土地成交溢价率为21%，较3月上升2个百分点，仍处于较低水平。一线、二线和三四线溢价率分别上升7、2、5个百分点。

投资建议

• 推荐评级：维持对房地产行业的“推荐”评级，认为土地市场供需关系改善趋势不改，土地价格将逐步回归理性。
• 重点推荐企业：龙头及蓝筹企业包括新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团；二线企业包括中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

关键信息

数据亮点

• 住宅类供地：4月住宅类供地面积为3,451万平米，环比下降32.5%，同比上升23.7%。
• 住宅类成交：4月住宅类土地成交面积为3,277万平米，环比下降22.7%，同比上升15.3%。
• 成交金额：4月住宅类土地成交金额为1,665亿元，环比上升3.3%，同比上升22.3%。

市场趋势

• 土地市场理性回归：尽管4月地价和溢价率略有回升，但整体仍处于理性回归通道。
• 未来预期：预计5月土地成交将继续向好，因4月供给表现尚可，且5月基数为全年最低。
• 供需关系改善：随着土地供应逐步增加和房企资金来源趋弱，土地市场供需关系改善趋势将持续。

风险提示

• 房地产市场下行风险：需关注房地产市场整体下行风险对土地市场的影响。

行业基本数据

相对指数表现

投资建议

• 推荐理由：宅地供需稳增，溢价率低位略有上行，土地市场理性回归趋势不变。
• 推荐企业：
  • 龙头&蓝筹：新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团
  • 二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福

风险提示

• 房地产市场下行风险：需警惕房地产市场整体下行对土地市场带来的影响。

团队介绍

• 首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：
  • 鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）
  • 曹曼（同济大学管理学硕士）

华创证券机构销售通讯录（部分）

投资评级说明

行业投资评级说明

图表目录（摘要）

• 图表1-8：土地供应面积及占比、同比、累计同比数据
• 图表9-16：土地成交面积及占比、同比、累计同比数据
• 图表17-25：土地供需比、挂牌均价、成交均价、溢价率等关键指标数据

总结

4月土地市场整体稳中有升，住宅类用地供需双增，但一线城市供需仍显紧张。随着土地供应逐步放量和房企资金趋紧，土地市场将逐步回归理性，建议关注龙头及蓝筹房企，维持“推荐”评级。同时需警惕房地产市场整体下行风险。