合富研究院-2017年广州房地产市场总结及2018年发展趋势研判-20171218-147页_4mb

2017年广州市房地产市场总结及2018年展望

核心内容概览

2017年广州市房地产市场在政策调控、土地供应改革、市场供需变化及轨道交通发展等多重因素影响下，呈现出阶段性波动与结构性调整。整体市场成交量下降，价格保持稳定，住宅市场向存量房转型，而商业地产则因自用需求支撑表现相对稳健。

主要观点与关键信息

一、房地产调控政策分析

• 上半年：政策加码，实施限购、限贷、限售及价格监管，有效抑制市场过热。
• 下半年：政策继续高压，推动租购并举及土地供应多元化改革，如租赁住房用地首次推出，供地方式更加灵活，包括“限地价+竞配建+竞自持”等。
• 政策目标：通过调控抑制需求，稳定市场预期，同时推进住房制度改革，推动租赁住房发展。

二、土地市场分析

• 2017年供地总量：985万㎡，同比增加38%，土地出让金达1100亿元，同比增加66%。
• 土地供应结构：
  • 居住用地：580万㎡，同比增加28%，其中40%为村改地。
  • 商业用地：400万㎡，同比增加58%，主要集中在外围区域，且以“引入产业+配套住宅”的形式出让。
• 供地策略：
  • 中心区：供地规模较小，主要集中在广钢、广纸、白云新城等区域。
  • 外围区域：增城、南沙、黄埔等区域为供地主力，供地方式多样化，如竞自持、引产业等。
  • 未来趋势：租赁住房用地供应将增加，供地主力方向为外环与北二环-东二环-广明高速之间，以及地铁沿线区域。

三、商品房市场分析

• 整体表现：
  • 2017年1-11月商品房成交总量同比下降约30%。
  • 公寓市场：成交大幅萎缩，均价下降。
  • 写字楼市场：供应充足，成交量与均价小幅上升，主要由自用需求支撑。
  • 商铺市场：供应有所回落，但成交保持平稳，均价上升约12%。
• 市场分化：
  • 中心区：受政策影响，供应与成交均大幅下降。
  • 外围区域：供应与成交相对稳定，部分区域如南沙、增城表现较好。

四、住宅市场分析（含一二手）

• 整体表现：
  • 2017年1-11月住宅（含一二手）网签约1916万㎡，同比下降10%。
  • 二手市场：成交量创新高，占比首次超过一手市场，广州正式迈入存量房时代。
  • 一手市场：供应与成交均下降，价格相对稳定，主要受外围低价房源影响。
• 区域表现：
  • 中心五区：二手成交占比高，但一手供应与成交大幅下降。
  • 外围六区：一手成交仍占主导，部分区域如增城、南沙、黄埔因供地较多，去化周期较短。
  • 高价住宅：如千万洋房豪宅，网签量同比大幅下降，核心地段与稀缺资源项目仍受高端买家青睐。

五、一手住宅市场分析

• 供应与成交：
  • 2017年1-11月一手住宅供应715万㎡，同比降22%；成交872万㎡，同比降31%。
  • 中心五区：供应与成交均大幅下降，天河区供应略增，但成交下降明显。
  • 外围六区：供应与成交均下降，但去化周期保持在一年左右。
• 价格表现：
  • 全市一手住宅均价16832元/㎡，同比持平。
  • 中心区：均价高达41088元/㎡，同比上升18%。
  • 外围区域：均价相对较低，为14467元/㎡，同比上升11%。

六、市场趋势与展望

• 2018年影响因素：
  • 政策调控：政府将继续高压调控，推动租购并举，促进市场稳定。
  • 供求预期：供需端出现预期分化，市场阶段性波动可能持续。
  • 产业发展：产业引入与土地供应结合，推动市场多元化发展。
  • 轨道交通：地铁建设对周边区域房价有明显带动作用。
• 市场展望：
  • 住宅市场：政策继续压制需求，市场整体趋于平稳。
  • 土地市场：租赁住房用地供应增加，房企需加强资源整合与运营能力。
  • 商品房市场：公寓市场可能进一步调整，写字楼与商铺市场有望维持稳定。

结论

2017年广州市房地产市场在政策调控与市场调整的双重作用下，呈现出供需结构变化与市场分化。政策高压抑制了市场过热，推动了租购并举与土地供应改革，同时带动了部分区域的房价上涨。展望2018年，市场将更加注重长期稳定与结构优化，政策调控、产业引入与轨道交通发展将成为影响市场的主要因素。