物管板块2021年下半年投资展望：行业整合加速，头部企业优势凸显_20页_1mb

行业整合加速，头部企业优势凸显：物管板块2021年下半年投资展望

核心内容

2021年下半年，物业板块预计将呈现以下趋势：

1. 行业并购潮持续，行业集中度加速提升，进入“超级大鱼吃大鱼”的阶段。
2. 多元化服务潜力释放，物企在疫情常态化背景下持续挖掘多元服务业务，推动新增长点。
3. 细分业态布局加快，物管企业积极拓展不同领域，增强市场竞争力。

主要观点

• 行业集中度提升：由于内房交付高峰和外部扩张，头部物企的业绩增长空间较大，叠加资金偏好业绩增长明确的标的，当前估值有望继续获支撑，预计下半年股价整体优于大市。
• 头部企业更具优势：在市场环境和政策支持下，拥有较强关连开发商背景、外部扩张能力强、储备面积大的物企将更受青睐。
• 估值分化：市场对物管企业的估值出现分化，头部企业因增长空间大而获得更高估值，而部分企业则因表现不佳面临估值压力。
• 政策利好：住建部等十部门发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》为行业带来政策支持，推动物业服务业向高品质和多样化升级。
• 恒指物业指数发布：恒指公司推出的恒生物业服务及管理指数将吸引更多资金流入，推动优质物管企业股价表现。

关键信息

一、物管企业赴港上市趋势

• 自2018年以来，内房企业分拆物管公司赴港上市已成趋势，截至2021年6月，已有43家物管企业在港上市。
• 至少还有25家物管企业申请上市，行业上市潮仍在持续。

二、2021上半年市场表现回顾

• 在港上市的43家物管企业中，31家股价上涨，12家下跌。
• 2021上半年股价平均涨幅约为24.9%，中位数为14.4%，显著优于恒指的5.9%。
• 市值超百亿的物管企业表现占优，平均涨幅40.1%，中位数28.4%；而市值低于百亿的物管企业平均涨幅仅为16.7%，中位数9.4%。

三、股价表现与财务指标相关性

• 储备面积与股价表现相关性最高（0.45），是衡量未来增长潜力的重要指标。
• 收入同比变动也具有较强相关性（0.35），显示物管企业收入增长是推动股价表现的关键因素。
• **市盈率（PE）和市销率（PS）**显示，头部企业估值更高，而部分企业因业绩不达预期而面临估值压力。

四、主要推荐企业

• 碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）、华润万象生活（1209.HK）、融创服务（1516.HK）、**世茂服务（0873.HK）**被推荐为2021下半年重点投资标的。

五、行业整合与并购情况

• 2021上半年至少14家物管企业进行了并购，以扩大业务规模和提升服务能力。
• 并购标的多为区域性、细分业态或增值服务相关企业，利于企业拓展市场和增强竞争力。

六、政策支持

• 住建部等十部门发布的政策明确支持物业服务业发展，鼓励企业拓展服务领域，提升服务质量。
• 政策推动物业企业融入基层社会治理体系，提升行业整体影响力。

七、恒指物业指数发布

• 恒指公司于2021年4月19日推出恒生物业服务及管理指数，涵盖30家最大物管企业，有助于吸引主动和被动资金流入板块，支撑优质企业股价表现。

结论

2021年下半年，物管行业将受益于政策支持、行业整合加速和资金流入，头部企业因规模效应和多元化服务潜力将表现更优。建议投资者关注具有较强关连开发商背景、外部扩张能力及储备面积较大的物管企业，以把握行业增长机遇。