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绿城服务2020年度报告及投资分析总结

核心内容

绿城服务在2020年实现了显著的业绩增长，营收达到101.06亿元，同比增长17.8%；归母净利润为7.1亿元，同比增长48.8%。公司计划在未来五年内实现营收增长五倍，对应2020-2025年复合增长率38%。综合毛利率提升至19%，归母净利率提升至7%，销管费用率下降至10.4%，显示出盈利能力的稳步提升。

主要观点

业绩增长与盈利提升

• 营收与净利润增长：2020年营收和归母净利润分别同比增长17.8%和48.8%，业绩增长加速。
• 盈利能力增强：综合毛利率提升1个百分点至19%，归母净利率提升1.4个百分点至7%，销管费用率下降0.3个百分点至10.4%。
• 未来盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为10.61亿元、15.44亿元、22.04亿元，同比增速分别为49.3%、45.5%、42.8%；对应EPS分别为0.33元、0.48元、0.68元。

业务结构稳定

• 收入构成：物业服务收入占比63.6%（+0.1pct），咨询服务收入占比21.5%（-0.8pct），园区服务收入占比14.9%（+0.6pct）。
• 毛利构成：物业服务毛利占比42.8%（+2.6pct），咨询服务毛利占比25.4%（-1pct），园区服务毛利占比31.8%（-1.7pct）。
• 毛利率：物业服务毛利率12.8%（+1.4pct），咨询服务毛利率32.6%（-1pct），园区服务毛利率28.2%（+1.1pct）。

外拓能力突出

• 基础物管增长：2020年基础物管收入64.29亿元，同比增长17.9%；在管面积2.51亿方，同比增长17.9%。
• 合约面积与合管比：合约面积5.35亿方，合管比提升至2.13。
• 新增外拓面积：从2017年的6773万方持续提升至2020年的9686万方，占2019年储备面积的16.34%。
• 项目中标率：68.8%，外拓能力优异。
• 2021年外拓目标：新增外拓面积预计1.5亿方，同比增长54.9%，外拓增速处行业第一梯队。

价格与收缴率提升

• 物业费提价：2020年实现168个项目提价，平均物业费从3.15元/平米/月提升至3.2元/平米/月。
• 收缴率：97.5%，优于行业平均水平。

科技赋能与轻资产转型

• 科技合作：与阿里云、海康威视、华为ISV等合作，推动智慧数字化建设。
• 轻资产转型：园区服务业务从销售模式向佣金模式和运营模式转变，优屋美宿业务逐渐向“自营+托管式权益分红+服务输送”模式转型。

疫情下的逆势增长

• 园区服务增长：2020年园区服务收入21.77亿元，同比增长13.8%。
• 其他服务增长：文化教育服务、园区产品服务、居家生活服务分别同比增长65.3%、49.1%、26.7%，显示出较强的抗风险能力。

关键信息

• 财务预测：2021-2023年PE分别为32.66倍、22.44倍、15.72倍。
• 投资建议：维持买入评级，上调目标价至16.84元。
• 风险提示：新增园区服务拓展不及预期、科技应用不及预期。

业务结构与财务指标

估值与市场表现

• 市盈率：当前股价对应2021-2023年PE分别为32.66倍、22.44倍、15.72倍。
• 市净率：当前市净率4.23倍，预计2023年降至2.88倍。
• 历史收益率：1M、3M、12M的绝对收益率分别为64.71%、25.54%、50.82%。

分析师信息

• 王小勇：东北证券建筑建材行业首席分析师，具有丰富的证券研究经验。
• 吴胤翔：东北证券房地产组研究人员，2019年加入东北证券研究所。

风险提示

• 新增园区服务拓展不及预期
• 科技应用不及预期

投资评级说明

• 买入：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准15%以上。
• 增持：未来6个月内，股价涨幅超越市场基准5%至15%之间。
• 中性：未来6个月内，股价涨幅介于市场基准-5%至5%之间。
• 减持：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准5%至15%之间。
• 卖出：未来6个月内，股价涨幅落后市场基准15%以上。

总结

绿城服务在2020年展现出强劲的业绩增长与盈利能力提升，通过科技赋能和轻资产转型，推动业务结构优化与外拓能力增强。未来三年公司预计持续实现高增长，且估值处于合理区间，维持买入评级，上调目标价至16.84元。