房地产行业2019年度策略：穿越周期的迷雾-20181210-安信证券-54页-5mb

房地产行业2019年度策略总结

核心内容概述

本报告分析了2018年房地产行业五大转变，并展望了2019年行业发展趋势。同时，结合历史周期对比，提出了当前行业与2011年末相似，具备穿越周期的投资价值。

2018年的五大转变

1.1 基本面转变

• 行业整体毛利率空间或持续下降，成本管控能力的重要性进一步凸显。
• 销售集中度持续提升，行业集中度提升趋势明显，尤其是TOP10、TOP20房企的市场份额显著增长。
• 不同市值房企的利润率均出现高位回落，但趋势一致。

1.2 战略面转变

• 从重点一二线城市布局向核心城市群扩展，房企业务范围逐步从单一开发向物业、租赁、养老等多元领域拓展。
• 房企在城市布局上更注重经济圈或经济带，而非简单的线性区分。

1.3 估值面转变

• 房地产板块PE估值创05年来新低，首次低于沪深300。
• PB估值处于历史低位，但有所回升，略高于沪深300。
• 股息率处于05年以来高位，显著高于沪深300，凸显板块配置价值。

1.4 资金面转变

• 主流房企资金集中度提升，融资渠道更加多元。
• 债券融资比例回升，但整体融资成本仍受房企资质影响。
• 借款占比有所下降，发债融资成为主流，海外债规模显著增加。

1.5 政策面转变

• 政策调控或持续松绑，但为适度调整而非全面放松。
• 因城施策导向明确，推动城市间销售与投资的轮动效应。
• 政策拐点已现，市场进入新一轮周期调整。

2019年行业展望

2.1 新房销售展望

• 全国销售面积增速预计为 -5.18%（中性假设）。
• 2019年全国商品房销售面积预计为15.74亿平，同比增速约为 -7.56%。
• 一线城市销售占比提升，三四线城市销售占比回落，城市能级差异明显。

2.2 地产投资展望

• 地产投资增速预计为 -3%，主要受土地购置费增速回落影响。
• 施工面积增速预计在 3.25%~7.55%，施工单价逐步触底回暖。

穿越周期的分析

3.1 历史周期对比

• 2011年末至2015年初的周期中，地产板块走出穿越周期的上升行情。
• 当前周期与该阶段相似，但政策松绑更温和，行业加杠杆空间仍存在。

3.2 基本面支撑

• 再融资重启，为行业提供加杠杆发展的契机。
• 行业销售净利率虽有所下滑，但实际表现优于一致预期。

3.3 情绪面与估值

• 一致预期EPS提升，市场情绪逐步回暖。
• 估值处于历史低位，具备修复空间。

投资建议

4.1 关注龙头房企

• 万科A、招商蛇口、保利地产等一线龙头房企具备强融资优势，可重点关注。
• 城市布局稳定，业务多元，具备较强的抗风险能力。

4.2 关注险资入股企业与高分红企业

• 华夏幸福、金地集团、荣盛发展等企业具备一定的融资与分红优势。
• 险资积极入股，可提升企业融资能力。

4.3 关注成长型企业

• 新城控股、中南建设、旭辉控股、融创中国等成长突出的企业在周期轮动中表现更佳。
• 业务创新能力强，具备一定的增长潜力。

4.4 关注园区类与物业类企业

• 园区类企业具备“业绩水龙头+业绩安全垫”双重优势，可关注张江高科等。
• 物业服务类企业未来具备发展空间，可关注南都物业、碧桂园服务、新城悦等。

风险提示

• 政策因素
• 宏观经济波动
• 销售不达预期

图表与数据支持

• 图1-图4：显示销售集中度与市占率变化趋势。
• 图5-图8：反映房企毛利率、净利率及股息率变化。
• 图9-图12：展示A股与H股主流房企市占率变化。
• 图13-图16：提供房企融资与业务布局数据。
• 图17-图21：显示行业估值、PB、股息率及基金持仓情况。
• 图22-图32：分析融资结构与债权融资趋势。
• 图33-图40：呈现房企融资渠道与规模变化。
• 图41-图48：显示地产周期、调控政策及库存情况。

市场与行业趋势

• 行业整体进入存量时代，房企需关注运营能力与细分领域。
• 城市轮动效应明显，一线城市与核心城市群成为重点。
• 估值与盈利的错配，为地产板块带来配置价值。

总结

本报告认为，2019年房地产行业将呈现销售与投资增速下滑，但具备穿越周期的能力。当前估值处于低位，政策松绑温和，房企融资集中度提升，为行业带来新的发展机遇。建议投资者关注具备强融资能力、多元业务布局及高分红能力的龙头企业和成长型企业。